의정부지방법원 2026타경60999. 파주시 와동동 힐데스하임케멜라스 2층 218호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김성은 2021.03.12. 거래가액 155,812,030원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 87,500,000원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 실제 이용 형태와 상권·환금성, 그리고 별도 시세 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 2층 218호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 가람로134번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 복층형 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 내 제2층 제218호 |
| 소유자 | 김성 · 2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 155,812,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 92,020,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2021.03.12. 우리은행 근저당권이며, 2026.04.15. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 87,500,000원으로 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 61,249,999원, 그 다음은 42,874,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 각 금액이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 34,475,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 60,252,501원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 78,296,751원 |
유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 87,500,000원 + 인수 0원 = 87,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,975,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 85,525,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 87,500,000원 가정 시 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 근저당권자 배당으로 계산되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 34,475,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 북동측 인근이며, 대단위 아파트를 배후로 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설이므로 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지상10층 건물 내 2층 218호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다. 토지는 3,623.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제·저촉. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되고, 중로1류에 접하며 전기공급설비에 저촉됩니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 용도의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용 형태, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용은 복층형 오피스텔입니다. 공부·건축물대장·현황 이용을 서로 대조하세요.
- 상권·환금성. 미성숙 상가지대라는 평가를 감안해 공실 가능성, 임대수요, 매도기간을 보수적으로 검토하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건은 2021.03.12. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없어 현재 확인되는 매수인 인수는 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
다만 최저가 87,500,000원이 감정가의 70%라는 사실은 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 비교 실거래가 없고, 사건 용도는 근린시설인 반면 실제 이용은 복층형 오피스텔이며 주변도 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 따라서 결론은 “권리 확인은 통과, 가격·환금성은 추가 검증”입니다. 시세와 실제 점유 상태를 확인하기 전까지는 최저가만 보고 응찰가를 높이는 접근을 피하는 것이 맞습니다.
