97,300,000원
의정부지방법원 2026타경61023. 파주시 와동동 엠버418오피스텔 11층 1107호입니다. 감정가는 139,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 소유자 김상현은 2019.06.04 거래가 148,226,400원으로 소유권을 취득했습니다. 당시 은곡신용협동조합 근저당 118,200,000원이 설정됐지만 2020.06.05 해지로 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2021.04.12 해제됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 임차인입니다. 등기부상 강우진의 주택임차권 보증금은 140,000,000원이고 전입 2023.03.23, 확정일자 2023.02.16, 임차권등기는 2025.03.27입니다. 데이터상 말소기준은 2026.04.16 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 기준권리보다 앞섭니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 배당 후 부족액 44,851,400원이 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.29 제출된 확약이 이 위험을 실질 0원*으로 바꿉니다.
문제는 확약 밖에 있는 김수연입니다. 2020.06.05 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하고, 보증금 규모를 알 수 없어 매수인이 최종적으로 부담할 금액도 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 11층 1107호 · 경기도 파주시 경의로 1250 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상26층 건물 내 11층 1107호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김상현 (2019.06.04 거래가 148,226,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,968,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 강우진은 확약, 김수연은 미상
활성 담보권보다 먼저 확인해야 할 것은 임차인의 선후관계입니다. 은곡신용협동조합 근저당은 2020.06.05 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2021.04.12 말소됐습니다. 데이터상 말소기준은 2026.04.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강우진의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.03.27이므로 원칙적으로 인수형 권리지만, 확약으로 잔존 보증금 반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 2020.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 강우진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.23 | 2023.02.16 | 140,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 없음 | 실질 0원* |
두 항목 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 강우진의 확약은 강우진 보증금에 대해서만 반영하며, 김수연의 미상 위험은 별도로 남깁니다.
③ 배당과 인수 — 원 배당표의 44,851,400원은 확약으로 실질 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 임차인 강우진 보증금 | 140,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 144,968,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 97,300,000원으로 매각된다고 가정한 원 배당계산에서는 강우진에게 집행비용을 제외한 95,148,600원이 배당되고, 보증금 대비 부족액 44,851,400원이 발생합니다. 다만 이 44,851,400원은 2026.06.29 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 반환청구가 포기되어 실질 인수 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 전 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원 계산 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 97,300,000원 | 44,851,400원 | 144,968,285원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,110,000원 | 73,515,980원 | 144,968,285원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,677,000원 | 93,581,186원 | 144,968,285원 |
강우진의 대항력을 그대로 적용한 원 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 하지만 이 물건에는 확약이 있으므로 표의 44,851,400원·73,515,980원·93,581,186원은 강우진에 대한 룰상 부족액일 뿐, 확약 조건이 이행되는 한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 반대로 김수연은 보증금 자체가 미상이므로 유찰이 더 진행돼도 전체 실질취득가가 얼마인지 계산할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 139,000,000원의 70%인 97,300,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 97,300,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 김수연의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득비용도 최저가와 일치한다고 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상26층이며 본건은 11층 1107호입니다.
- 입지. 파주시 와동동 ‘지산초등학교’ 남측 인근으로, 주위는 업무시설 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측·북동측·남동측으로 폭 약 25미터, 15미터, 15미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 2,646.2㎡, 공시지가 5,243,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수연 보증금 확인이 최우선. 2020.06.05 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 서류로 확인해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 2026.06.29 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 효력과 적용 대상을 원문으로 확인해야 합니다.
- 강우진 인수액 이중 계산 금지. 배당계산상 부족액 44,851,400원을 낙찰가에 다시 더해 실질취득비용으로 잡지 않습니다. 확약 적용 시 강우진 인수는 실질 0원*입니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 인근·동일 건물 오피스텔 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 배당계산상 주택도시보증공사의 청구액 144,968,285원에는 배당이 없습니다.
- 명세서 확인. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 김수연의 미상 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 지웠지만, 전체 인수액은 아직 미상”
이 물건의 가장 큰 숫자는 강우진의 보증금 140,000,000원입니다. 현재 최저가 97,300,000원보다 큰 대항력 임차보증금이라 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 부족액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 2026.06.29 확약으로 강우진이 대항력을 포기하고, 미배당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 강우진 관련 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
그렇다고 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다. 김수연은 2020.06.05 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 확약 밖 미상 임차인 위험이 남아 있고, 전체 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 싼지 여부 역시 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 강우진 위험은 확약으로 해소, 김수연 위험은 미해소. 이 사건의 입찰 판단은 97,300,000원이라는 최저가보다 김수연의 보증금과 권리관계를 먼저 확인하는 데서 시작해야 합니다.
