의정부지방법원 2026타경61027. 고양시 덕양구 내유동 지디에스하이빌 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 담보권 실행과 달리 등기 원인에 “청산을 위한 형식적 경매개시결정”이 기재돼 있고, 채권자는 망박민우의 상속재산 파산관재인으로 표시돼 있습니다. 과거 우리은행 근저당 110,400,000원과 엠케이캐피탈대부 근저당 30,000,000원이 있었지만 각각 이미 말소됐고, 현재 등기상 근저당과 압류 건수는 모두 0건입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 주거용 점유자 옹승규의 전입일은 2023.06.27이고, 말소기준으로 제시된 경매개시결정은 2026.04.20입니다. 전입이 먼저라는 점 때문에 대항력 문제가 생길 수 있지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 594-5 지디에스하이빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박민우 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 | 2026.04.20 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 채권자 | 망박민우의 상속재산 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 전입이 먼저 보인다
과거 담보권은 정리돼 있습니다. 2014.03.20 설정된 우리은행 근저당 110,400,000원은 2021.06.08 해지로 말소됐고, 2019.06.03 설정된 엠케이캐피탈대부 근저당 30,000,000원은 2021.05.14 해지로 말소됐습니다. 이후 2026.04.20 경매개시결정이 등기됐습니다.
임차인 확인
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 옹승규 | 주거 | 2023.06.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 이 임차인의 보증금 자체가 미상이어서 권리분석의 핵심 금액이 아직 확정되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 100,800,000원으로 감정가 144,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 뒤 형성된 가격입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 실제 거래 시세와 비교한 수치가 아니므로 100,800,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 앞의 임차인 문제입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 2023.06.27 전입 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 입찰 가격을 정하기 전에 보증금·점유·전입 유지 여부·확정일자·배당요구 여부를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 경매개시결정 · 망박민우의 상속재산 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 기계적 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,588,800원 |
위 계산은 채권액이 확인되지 않은 경매개시 채권을 0원으로 계산하고, 임차인 최우선변제·당해세 등을 반영하지 않은 값입니다. 특히 옹승규의 보증금이 미상이므로 98,588,800원을 실제 소유자 잔여액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 ‘내유1동마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 직접 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 창호는 PVC창호 등입니다.
- 설비. 급배수설비·난방설비·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 옹승규의 보증금이 가장 중요한 미확정 금액입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 대항력 최종 확인. 전입일 2023.06.27이 말소기준 2026.04.20보다 앞서므로, 실제 점유와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 항목 모두 미상이어서 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 회차 시나리오. 현재 100,800,000원, 2회 유찰 시 70,560,000원, 3회 유찰 시 49,392,000원이지만 임차보증금 인수 시 실질취득비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 배당표 해석. 채권액 미상 항목과 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 계산상 잔여액을 실제 배당액으로 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 “보증금 얼마인가”가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 현재 근저당과 압류가 없고, 과거 담보권도 말소됐습니다. 그러나 임차인 옹승규의 전입일 2023.06.27이 2026.04.20 경매개시결정보다 빠른 데다 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 따라서 대항력 가능성과 매수인 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
현재 최저가 100,800,000원은 감정가 144,000,000원의 70%지만, 그 비율 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당된다면, 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 수준에서 내려가지 않을 수 있습니다. 등기부는 단순, 임차관계는 미확정. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 옹승규의 실제 보증금과 대항력 성립 여부입니다.
