의정부지방법원 2026타경61050. 고양시 덕양구 원흥동의 비동 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박진원이고, 2022.01.17 소유권이전등기가 접수됐으며 매매 원인은 2018.02.10, 등기상 거래가액은 300,000,000원입니다. 감정가는 241,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 168,700,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 70%”가 아닙니다. 등기에는 정진우의 주택임차권이 있고, 주민등록일 2022.01.10, 점유개시일 2022.01.07, 보증금 300,000,000원으로 확인됩니다. 데이터상 말소기준은 2026.04.22 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 선순위 구조입니다. 원래 계산대로라면 현재 회차에서 134,461,800원이 미배당되어 매수인 인수로 연결될 수 있습니다. 하지만 2026.06.29 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박진원 · 2022.01.17 소유권이전등기 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도
정진우의 임차권등기는 2024.02.08 접수됐지만, 등기 내용상 점유개시는 2022.01.07, 주민등록은 2022.01.10입니다. 2024.03.27 경정등기에는 1차 임대차계약일 2021.11.21, 1차 확정일자 2021.12.22 및 2차 계약일 2023.06.20이 함께 기재돼 있습니다. 말소기준으로 제시된 2026.04.22보다 앞서므로 데이터의 원래 권리판정은 매수인 인수 가능입니다.
임차인·점유 현황
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진우 건물전부 · 임차권등기 | 점유 2022.01.07 전입 2022.01.10 확정 2022.02.25 | 300,000,000원 | 有 | 有 배당요구 2024.02.08 | 실질 0원* 확약 전 룰상 134,461,800원 |
| 성명 미상 점유기재 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 실제 임차인은 정진우 1명이며, 2024.03.27 등기는 같은 임차권의 경정등기입니다. 별도로 성명과 권리요건이 확인되지 않은 주거 점유기재 1건이 있어 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 241,000,000원의 70%인 168,700,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
또한 확약을 반영하지 않은 원래 인수형 구조만 보면 현재 회차의 룰상 실질부담은 최저가 168,700,000원에 정진우 미배당 134,461,800원을 더한 303,161,800원 수준입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 118,089,999원에 미배당 184,363,261원이 붙고, 3회 유찰 시에는 82,662,999원에 219,224,935원이 붙습니다. 즉 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 특성이 나타납니다. 이 사건은 다만 2026.06.29 확약으로 정진우 부분만 실질 0원으로 해소된 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 정진우 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 정진우 보증금 중 134,461,800원이 부족합니다. 그러나 2026.06.29 확약에 따라 정진우에 관한 매수인 잔존 보증금 반환책임은 실질 0원*으로 반영합니다. 이 계산에는 별도 미상 점유기재의 보증금이 확인되지 않아 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 원흥동 ‘흥도교차로’ 남서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(궁말취락)·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있으며, 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 실거래 비교자료가 없어 실제 매매가격대와 매수층의 두께를 숫자로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29 제출된 확약서에서 정진우 임차보증금에 대한 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 특정. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 점유기재 1건의 실제 점유자, 계약관계, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 보완 확인해야 합니다.
- ‘70% 할인’ 착시 금지. 최근 실거래가가 없어 감정가 대비 70%만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 명도 확인. 임차권등기 말소 동의가 제출됐더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 해당 토지는 외국인등 대상 특정 용도의 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있으므로 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 완전한 무위험 물건은 아니다”
이 사건은 처음 숫자만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 168,700,000원에 더해 134,461,800원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 2026.06.29 주택도시보증공사의 확약으로 정진우에 대한 대항력과 잔존 반환청구권이 포기돼 그 부분의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려 평가하기도 어렵습니다. 확약 밖에 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 점유기재가 1건 남아 있고, 가격을 검증할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “정진우 인수위험은 해소, 미상 점유는 확인 필요, 가격 메리트는 판단 보류”가 가장 일관된 결론입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 보지 않는 것이 핵심입니다.
* 정진우 관련 실질 인수 0원은 2026.06.29 확약서가 해당 임차인에 정상적으로 적용되고 그 내용대로 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약 밖의 미상 점유기재에는 적용되지 않습니다.
