의정부지방법원 2026타경61056. 경기도 파주시 상지석동 133-26, 126동 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정가는 178,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 124,600,000원입니다. 현 소유자는 성미현 씨로 2023.04.10 매매를 원인으로 2023.05.15 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 파주시산림조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경기신용보증재단 가압류 30,020,000원, 신한카드 가압류 12,957,000원, 파주시산림조합의 임의경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족해 채권자에게 미배당액이 남더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-26 126동 1층102호 · 도로명 경기도 파주시 고봉로 755-29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제1층 제102호 · 사용승인일 2015.01.07 |
| 거래 비교면적 | 67.35㎡ |
| 소유자 | 성미현 · 2023.05.15 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주시산림조합 / 132,989,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.15 설정된 파주시산림조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 이후 경기신용보증재단과 신한카드의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지은 | 2026.01.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 임차 관련 점유자는 강지은 씨 1명입니다. 전입일은 2026.01.22로 말소기준권리인 2023.05.15 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인에게 보증금 승계가 생기는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의를 위해 원문서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 8,010만원’이 중요하다
같은 면적 67.35㎡로 확인되는 거래는 2건입니다. 2023.04 거래가 180,000,000원, 최신 2026.01 거래가 80,100,000원입니다. 두 거래를 단순 평균하면 130,050,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 오래된 1.8억원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 67.35㎡ | 3 | 80,100,000원 |
| 2023.04 | 67.35㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 130,050,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,100,000원 |
현재 최저가 124,600,000원은 전체 평균 130,050,000원만 보면 95.8% 수준입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 주면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 80,100,000원이고, 현재 최저가는 그 155.6%입니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -55.5%로 잡힙니다. 즉 이 물건은 이미 한 차례 유찰됐지만, 최신 시세 기준으로는 여전히 높은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 2. 근저당 · 파주시산림조합 | 156,000,000원 | 122,055,600원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,020,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,957,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 198,977,000원 중 122,055,600원이 배당되고, 미배당액은 76,921,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수 0원은 유지되지만 가격은 별개
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 76,921,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 113,726,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 139,421,973원 | 0원 |
시나리오상 2회 유찰 가격은 87,220,000원으로 최신 거래 80,100,000원보다도 높습니다. 3회 유찰 시나리오인 61,053,999원에 이르러서야 최신 거래액보다 낮은 가격대가 됩니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 가격 형성은 별개이므로, 현 회차에서는 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 북고양설문TG 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·중소형공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2015.01.07입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 완경사 사다리형 토지이며 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 752.0㎡, 공시지가는 502,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 거래 표본. 갤러리하우스125동126동은 11세대로 확인되며, 같은 면적 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래 표본이 적어 환금성·시세 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 공부·현장 차이 — 반드시 원본 대조
⑧ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 130,050,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 80,100,000원을 가격 기준으로 우선 보세요. 현 최저가는 최근시세의 155.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -55.5%입니다. 감정가 대비 할인만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차관계 보완. 강지은 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다. 명도와 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 호별배치 확인. 현장 호별배치와 건물 표시가 다르다고 기재돼 있으므로, 실제 126동 102호의 위치를 현장에서 특정해야 합니다.
- 소유자 표시 확인. 등기부와 집합건축물대장의 소유자 표시가 상이하다고 기재돼 있습니다. 원본 서류와 정리 상태를 확인하세요.
- 유찰 시나리오 구분. 2회 유찰 시 87,220,000원, 3회 유찰 시 61,053,999원 시나리오가 제시돼 있지만, 실제 유찰 여부를 전제로 현재 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 공부상 차이가 문제다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 2023.05.15 파주시산림조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 강지은 씨도 2026.01.22 전입으로 대항력이 없으며, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 124,600,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 80,100,000원의 155.6%이고, 최근 가격 추세도 -55.5%입니다. 여기에 등기부와 건축물대장 소유자 표시 차이, 현장 호별배치와 건물 표시의 차이까지 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 0원이라는 이유만으로 점수를 높이기 어렵고, 현 회차 가격에는 보수적인 접근이 필요한 다세대입니다.
