울산지방법원 2025타경1401. 울산광역시 북구 염포동 304, 3층 309호로 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 2025.02.05 상속을 원인으로 2025.09.05 소유권을 이전받은 안수현 지분 5분의 3, 전승민 지분 5분의 2입니다. 경매는 2016.07.08 설정된 북울산새마을금고 근저당권의 실행으로 진행되고 있습니다.
권리분석의 기준점은 2016.07.08 북울산새마을금고 근저당권 45,500,000원입니다. 그 뒤 2019.01.30 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원, 2025.03.20 경남신용보증재단 가압류 10,000,000원, 2025.03.26 국 압류, 2025.09.11 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 염포동 304 3층 309호 · 도로명주소 울산광역시 북구 새장터8길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콩크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제309호 |
| 소유자 | 안수현 지분 5분의 3 · 전승민 지분 5분의 2 (2025.02.05 상속, 2025.09.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북울산새마을금고 / 26,152,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준은 2016.07.08 북울산새마을금고 근저당권입니다. 2019년 신한은행 근저당권과 2025년 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 46,200,000원을 기준으로 북울산새마을금고에는 집행비용을 뺀 44,968,400원이 배당되고, 뒤 순위 신한은행과 경남신용보증재단에는 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권 70,531,600원은 매수인 인수액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가 66,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 46,200,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 경매 최저가율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,200,000원 | 44,968,400원 | 70,531,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,339,999원 | 31,357,879원 | 84,142,121원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,637,999원 | 21,830,515원 | 93,669,485원 |
2회 유찰 시 매각가는 32,339,999원, 3회 유찰 시에는 22,637,999원으로 낮아지지만, 채권자 미배당액은 각각 84,142,121원, 93,669,485원으로 커집니다. 이 역시 채권자 회수 부족액의 증가일 뿐 매수인에게 그 금액이 승계된다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 2. 근저당 · 북울산새마을금고 | 45,500,000원 | 44,968,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 115,500,000원 중 예상 배당액은 44,968,400원, 미배당액은 70,531,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 염포동 염포초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 및 주거지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제3층 제309호이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 다만 집합건축물대장상 용도는 연립주택, 등기사항전부증명서상 용도는 아파트로 기재되어 있습니다.
- 토지·공부 차이. 매각물건명세서와 감정평가에는 토지가 공부상 ‘전’, 현황 ‘대’로 기재되어 있고, 다른 토지 관련 기재에는 지목 ‘답’이 나타납니다. 토지이용 관련 기재도 제2종일반주거지역과 개발제한구역·자연녹지지역이 함께 나타나므로 원본 대조가 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·점유자·확정일자·보증금 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.07.08 북울산새마을금고 근저당권과 이후 권리들의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조하세요.
- 가격 비교. 최저가 46,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 유형·인근 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 공부·현황 불일치. 건축물대장상 연립주택과 등기상 아파트의 차이, 토지 지목 및 용도지역 관련 상이 기재를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2016.07.08 북울산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 신한은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차를 46,200,000원으로 가정했을 때 채권자 미배당액이 70,531,600원 발생하지만, 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “감정가의 70%니까 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없고 임대관계가 미상이며, 아파트·연립주택 용도 차이와 토지 지목·용도지역 관련 상이 기재도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하지만 가격과 현장 상태는 추가 확인이 필요한 물건입니다.
