울산지방법원 2025타경1430. 양산 물금읍 양산신도시4차동원로얄듀크비스타 401동 11층 1105호입니다. 전용면적은 84.9794㎡이고, 철근콘크리트구조 지상 27층 중 11층입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 조사됐습니다. 감정가 384,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 268,800,000원입니다.

권리의 기준점은 2017.10.31. 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 168,000,000원이고, 2020.05.27. 변경등기로 151,670,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 권리들은 등기부상 이미 말소됐거나 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 국민은행 1·2순위 근저당 채권을 전액 배당하고도 소유자 잔여가 발생하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조

핵심은 2017.10.31. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국민은행 추가 근저당권, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 과거 웰컴크레디라인대부·투게더대부·세븐파이낸셜대부·제이엠캐피탈대부· 지엠캐피탈대부·에스비아이저축은행 등의 근저당·전세권·질권은 등기부상 이미 말소된 내역이 다수 확인됩니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 메리트가 커졌다

양산신도시4차동원로얄듀크비스타 동일 평형 84.98㎡의 최근 실거래 12건 평균은 386,625,000원입니다. 현재 최저가 268,800,000원은 이 평균의 69.5%입니다. 가장 최근인 2026.08 거래도 410,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 141,200,000원 낮습니다.

실거래 범위는 360,000,000원~425,000,000원입니다. 현재 최저가 268,800,000원은 최근 12개월 평균보다 117,825,000원 낮고, 실거래 최저인 360,000,000원보다도 91,200,000원 낮습니다. 데이터상 가격 측면에서는 1회 유찰 뒤 충분한 할인 구간에 들어와 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)

현재 회차 268,800,000원 가정 시 제공된 시뮬레이션에서는 채권총액 192,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 72,236,800원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원

2회 유찰 시에는 채권 미배당이 7,274,240원, 3회 유찰 시에는 62,931,969원으로 늘지만, 제공된 시나리오에서는 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 이 시뮬레이션상 채권자의 미배당이 곧바로 낙찰자의 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 증산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 27층 중 11층이며 사용승인일은 2017.06.15입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가는 1,715,000원/㎡이며, 평지·사다리형·중로각지로 기재돼 있습니다.
• 규모와 거래. 단지는 521세대이며 동일 평형 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 360,000,000원~425,000,000원입니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.0회로 집계돼 있고, 현재 물건 역시 1회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임대관계 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2017.10.31. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
• 근저당 변경내역 확인. 을구 1번은 최초 168,000,000원에서 2020.05.27. 151,670,000원으로 변경된 기재가 있으므로 실제 채권액과 배당요구 내역을 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 상한 관리. 현재 최저가 268,800,000원은 최근 12개월 평균 386,625,000원의 69.5%입니다. 실거래 할인폭은 크지만 실제 내부상태·층·향·수리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 크게 내려왔다

이 사건의 매력은 권리보다 가격에서 더 선명합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이고, 최저매각가 268,800,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 386,625,000원의 69.5%입니다. 최신 2026.08 거래 410,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 납니다.

다만 임대관계 미상이라는 한 줄은 무시하면 안 됩니다. 실제 점유관계까지 확인돼 별도 임차 리스크가 없다는 점이 확인된다면, 현재 회차는 권리와 가격이 함께 맞아떨어지는 구간으로 볼 수 있습니다. 반대로 점유 확인 없이 ‘인수 0원’만 보고 들어가면 현장 리스크를 놓칠 수 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 등기상 구조도 양호, 최종 판단은 점유관계 확인 후입니다.