청주지방법원 2025타경10120. 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제2층 제201호 다세대 물건입니다. 제공 자료의 대표 주소는 제201호이고, 감정요항은 제201호 외 5개호를 함께 기재합니다. 이용상태는 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)입니다. 말소기준은 2020.12.21 접수된 옥천농업협동조합 근저당권 108,000,000원이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “2회 유찰로 싸졌다”는 식으로 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026.03.13 신고했고, 성립 여부는 불분명하며, 2026.04.09 채권자의 유치권 배제 신청이 있다는 내용이 들어 있습니다. 유치권이 배척되면 가격 메리트가 커지지만, 유치권 쟁점이 남으면 낙찰 후 분쟁·점유·명도 리스크가 본체가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10120 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등) |
| 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 107,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 565,635,009원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.21 을구 1번 근저당권 · 옥천농업협동조합 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리, 유치권은 별도 쟁점
등기상 말소기준은 2020.12.21 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 옥천군 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리입니다. 국 압류는 2025.08.20 해제로 말소된 내역도 함께 기재되어 있습니다. 을구 1번 근저당권은 2025.03.12 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 대위·승계 신고 없음
제공 자료상 임차인은 6명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.12.21 이후라 각 임차인의 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 다만 일부 점유자는 보증금이 미상이고, 확정일자도 제공되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않고 원본 확인 대상으로 남깁니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승호 | 201호 | 2021.07.01 | 20,000,000원 / 350,000원 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 도담 | 301호 | 2024.06.10 | 20,000,000원 / 430,000원 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김윤자 | 401호 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김윤경 | 402호 | 2021.02.08 | 30,000,000원 / 430,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최병훈 | 501호 | 2021.05.12 | 20,000,000원 / 450,000원 | 2025.04.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이은국 | 502호 | 2024.11.18 | 미상 / 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 낮지만, 유치권을 떼어 봐야 한다
동일 단지명으로 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 2024.03 거래가 169,000,000원, 2024.11 거래가 180,000,000원이고, 평균은 174,500,000원입니다. 현재 최저가 107,520,000원은 이 평균의 61.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 62.15㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 62.15㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 174,500,000원 |
숫자만 보면 감정가 168,000,000원도 실거래 평균보다 낮고, 최저가는 크게 낮습니다. 그러나 유치권 521,000,000원 신고가 걸려 있어, 단순히 최저가와 실거래 평균만 비교해 “가격 메리트가 확정”이라고 말할 수 없습니다. 배제신청 결과와 현장 점유관계 확인이 가격 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,305,280원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 108,000,000원 | 105,214,720원 | 2,785,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정이며, 유치권 신고는 배당표상 인수액 0원과 별도로 현장·법률 쟁점으로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커지지만 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 2,785,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 23,932,288원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 68,812,800원 | 67,174,170원 | 40,825,830원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 “삼양삼거리” 동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하여 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호 외 5개호로, 위생 및 급배수, LPG 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 2권역입니다. 공시지가는 199,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고, 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 단지 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있어 환금성은 보수적으로 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 신흥종합건설의 521,000,000원 유치권 신고, 2026.03.13 신고일, 2026.04.09 배제 신청의 서류 원본을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권은 등기 권리보다 현장 점유와 공사대금 관계가 핵심입니다. 누가, 어느 부분을, 어떤 근거로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인은 6명이고 모두 대항력 없음으로 정리되지만, 김윤자·이은국의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 유치권이 배척된다는 전제에서는 실질취득 107,520,000원이 실거래 평균의 61.6%입니다. 반대로 유치권이 남으면 최저가만으로 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당 한계. 현재 회차 배당표상 근저당 미배당은 2,785,280원이고, 소유자 교부는 0원입니다. 당해세·최우선변제 미반영 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “유치권을 이겨야 싼 물건”
이 물건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 168,000,000원, 현재 최저가 107,520,000원, 실거래 평균 174,500,000원 대비 61.6%. 임차인도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 인수형 임차인 구조는 아닙니다. 그러나 결론은 단순하지 않습니다. 공사대금 521,000,000원 유치권 신고가 있고, 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 배제 신청이 진행된 사건입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아 싼 물건”이 아니라, 유치권 배제 가능성과 현장 점유관계를 확인해야 비로소 싼 물건이 되는 사건입니다.