울산지방법원 2025타경11633. 양산시 물금읍 범어리 716-33 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건 분류는 다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층이며 토지는 319.0㎡입니다. 권리분석의 출발점은 2014.12.23 설정된 사상신용협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다.

같은 날 사상신용협동조합 명의의 채권최고액 540,000,000원 근저당권도 추가로 설정돼 있고, 두 근저당은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤의 압류·가압류, 전세권, 임차권등기 등은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 등기 소멸과 주택임차인의 대항력·보증금 승계가 완전히 같은 문제는 아니라는 점입니다. 전입일·보증금 등이 확인되는 임차인은 말소기준보다 모두 뒤지만, 일부 실명 점유자는 대항력 판단에 필요한 정보가 미상으로 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 임차인 확인이 핵심

말소기준권리는 2014.12.23 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 540,000,000원이 뒤따릅니다. 이후 설정된 주식회사원림 전세권, 박병규 전세권, 주택임차권등기, 양산시·국·국민건강보험공단 압류 및 하나은행 가압류 등은 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 다수, 그러나 미상 5명은 별도 확인

보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 아래 표는 실명으로 확인되는 임차인·점유자만 정리한 것입니다. 대항력 없음으로 판정된 경우에는 매수인 보증금 승계가 없는 것으로 보지만, 대항력 판단이 미상인 경우에는 승계 가능성도 미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

전입·확정일이 확인되는 임차인들은 모두 2014.12.23 말소기준권리보다 뒤입니다. 박병규는 전세권과 주택임차권이 함께 확인되므로 동일 보증관계의 중복 여부를 원문으로 대조해야 합니다. 배당요구는 위 실명 임차인·점유자 모두 접수된 것으로 표시돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다

현재 최저매각가는 825,643,000원으로 감정가 1,179,490,400원의 70%입니다. 1회 유찰 결과 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 같은 유형의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 825,643,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액 921,576,666원 중 814,986,570원이 배당되고 106,590,096원이 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있고, 별도의 임차권등기·배당요구자가 다수 존재하므로 실제 법원 배당표와 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 분류는 다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용합니다. 아파트 물건이 아닙니다.
• 입지. 범어초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통편은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장타일, 내벽은 벽지붙임, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 도시가스 난방시설과 위생급배수설비가 되어 있습니다.
• 토지. 319.0㎡ 대지, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 615,900원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 원문 대조. 윤지환·강재영·최지은·이주홍·채보현의 전입일, 확정일자, 보증금, 실제 점유관계를 매각물건명세서와 임차권등기 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 박병규 권리 중복 확인. 전세권과 주택임차권이 함께 확인되므로 같은 임대차 보증관계인지, 별도 채권인지 확인해야 배당과 인수 판단이 정확해집니다.
• 세금 압류 확인. 양산시·국·국민건강보험공단 등 압류 가운데 당해세로 우선 배당되는 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 배당표 대조. 현재 계산은 하나은행에서 106,590,096원의 미배당이 발생하지만, 임차권등기와 배당요구자가 다수 있어 실제 배당순위·배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 이전 확인. 2014.12.23 설정된 사상신용협동조합 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 현재 채권자 지위와 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 825,643,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 다가구주택·토지의 현장 임대상태와 별도 시세 검증을 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다

이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준이 2014.12.23으로 오래돼 있고, 이후의 다수 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 다가구주택은 여러 호실의 점유관계가 동시에 얽혀 있고, 실제로 이 사건에도 임차권등기와 배당요구자가 다수 존재합니다. 그중 실명 기준 5명의 대항력은 아직 미상입니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 구조는 유리하지만, 임차인 원문 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 않는다”입니다. 최저가 825,643,000원은 감정가의 70%지만 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다. 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 입찰 전에는 미상 임차인, 세금 압류, 실제 배당순위의 세 축을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.