청주지방법원 2025타경10120. 충북 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제4층 제402호, 용도는 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 “제2층 제201호 외 5개호 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)”으로 조사되어 있어, 이 물건은 아파트가 아니라 소규모 다세대로 봐야 합니다. 소유자는 주식회사에스홀딩스이고, 말소기준은 2020.12.21 설정된 옥천농업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 압류는 이미 말소되었고, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 6명으로 보이지만 전입일이 모두 말소기준권리 이후라, 데이터상 대항력 있는 임차인으로 인수할 보증금은 없습니다. 다만 보증금 미상 점유자 2명과 확정일자 미기재 임차인이 있어, 배당·명도 자료는 원본으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 62.15㎡ · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 114,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 565,635,009원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.21 을구 1번 근저당권 · 옥천농업협동조합 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
등기부상 기준점은 2020.12.21 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.12 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 이후 임의경매가 개시되었습니다. 압류는 2024.10.17 등기되었으나 2024.11.07 해제로 말소되었습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 6명, 보증기관 승계 0건
데이터상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 즉 중복신고를 보증금에 합산할 구조는 아니고, 실제 임차인 6명으로 정리됩니다. 다만 보증금이 확인된 임차인은 4명, 보증금 미상 임차인은 2명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 확정일자와 최우선변제 여부는 미상 항목이 남아 있습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승호 | 201호 | 2021-07-01 | 20,000,000원 / 350,000원 | 2025-04-15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도담 | 301호 | 2024-06-10 | 20,000,000원 / 430,000원 | 2025-04-10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤자 | 401호 | 2023-03-03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤경 | 402호 | 2021-02-08 | 30,000,000원 / 430,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병훈 | 501호 | 2021-05-12 | 20,000,000원 / 450,000원 | 2025-04-11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은국 | 502호 | 2024-11-18 | 미상 / 미상 | 2025-04-10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 장부상 가격은 낮아졌지만, 유치권 때문에 ‘단순 저가’가 아니다
최근 실거래는 2건입니다. 같은 면적 62.15㎡ 기준으로 2024.03 169,000,000원, 2024.11 180,000,000원이고, 평균은 174,500,000원입니다. 현재 최저가 114,560,000원은 이 평균의 65.7%입니다. 숫자만 보면 감정가 179,000,000원에서 2회 유찰되어 가격은 충분히 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 62.15㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 62.15㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 2건 | 174,500,000원 |
그러나 이 할인율을 그대로 투자 메리트로 보면 안 됩니다. 이 물건에는 521,000,000원 유치권 신고가 붙어 있습니다. 신고액은 감정가 179,000,000원보다도 크고, 현재 최저가 114,560,000원의 여러 배입니다. 채권자의 배제 신청이 있다는 점은 긍정적이지만, 결론이 확인되기 전까지는 가격 할인 = 안전마진으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,403,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,156,160원 |
위 배당표는 현재 최저가 114,560,000원 가정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 유치권 신고는 별도 쟁점입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 인수는 0원, 배당 부족은 3회부터
현재 회차에서는 매각가 114,560,000원 기준 집행비용과 근저당권 108,000,000원을 배당하고도 소유자 잔여 4,156,160원이 남는 구조입니다. 다음 회차로 내려가면 근저당권 배당 부족이 발생합니다. 다만 어느 회차에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 114,560,000원 | 108,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 91,648,000원 | 89,598,336원 | 18,401,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 73,318,400원 | 71,598,669원 | 36,401,331원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 “삼양삼거리” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 음식점 및 판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근 옥천로를 통해 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 방3·거실·주방·화장실2 구조로 조사되었습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)입니다. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인일 2020.11.23의 소규모 다세대입니다. 최근 실거래는 2건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.03.13 유치권 신고서, 공사대금 521,000,000원 내역, 점유 형태, 채권자의 2026.04.09 유치권 배제 신청 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가서상 전체 호실 임대관계가 있는 것으로 탐문되었고, 자세한 임대관계는 입찰 시 재확인하라는 문구가 있습니다.
- 402호 점유자 확인. 본건 402호에는 김윤경 전입 2021.02.08, 보증금 30,000,000원, 월세 430,000원 정보가 있으나 배당요구일은 미상입니다.
- 최우선변제 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 확정일자 미상, 보증금 미상 임차인까지 포함해 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 산정. 유치권이 배척된다는 전제에서는 최저가가 실거래 평균의 65.7%입니다. 그러나 유치권이 남으면 이 할인율은 의미가 크게 약해집니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “유치권이 지워지는가”
이 물건은 최저가만 보면 눈에 띕니다. 감정가 179,000,000원이 2회 유찰되어 114,560,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 174,500,000원과 비교하면 65.7%입니다. 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라, 데이터상 대항력 있는 보증금 인수는 없습니다.
하지만 결론은 보수적이어야 합니다. 유치권 521,000,000원 신고가 이 사건의 본체입니다. 채권자의 배제 신청이 있어도 성립 여부가 불분명하다는 사실 자체가 입찰 리스크입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원이라 안전한 저가 물건”이 아니라, 유치권 배척 가능성을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 다세대 물건입니다.