전주지방법원 2025타경241. 정읍시 고부면 입석리 일대의 토지와 건물이 얽힌 매각입니다. 등기부상 공유자는 최선길·최선우·최선욱·최은숙·최은영으로 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2025.07.25 농업협동조합중앙회의 최선욱 지분 강제경매개시결정이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 정읍세무서 처분청의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 여기서 “인수 0원 = 안전”으로 단순화하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 건물 지분 4/5에 대해 법정지상권이 성립할 여지가 명시되어 있습니다. 이는 예상배당표의 금전 인수액과 별개의 문제로, 낙찰 후 토지·건물의 사용관계와 가치에 직접 영향을 줄 수 있는 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경241 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 고부면 입석리 243 |
| 등기 표시 | 정읍시 고부면 입석리 243, 243-3 · 영원로 404 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 자연취락과 전·답 등의 농경지, 축사시설이 혼재하는 농촌지역 |
| 감정가 / 최저가 | 183,313,160원 / 44,013,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 124,751,660원 |
| 공유관계 | 최선길·최선우·최선욱·최은숙·최은영 각 5분의 1 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 법정지상권을 먼저 본다
2025.07.25 등기된 농업협동조합중앙회의 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있고, 2025.08.08 국민건강보험공단 압류와 2025.09.01 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않습니다. 예상배당상 매수인에게 금전으로 넘어오는 금액은 0원입니다.
임대관계는 미상입니다. 따라서 점유·사용관계를 임차인 없음으로 단정하기보다 현장과 원본 서류에서 실제 점유자를 확인하는 것이 필요합니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 봐야 할 구조
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며, ㄱ~ㅁ도 매각에 포함됩니다.
- 건물 지분매각. 목록4 건물은 지분매각이며 공유자들의 우선매수권 행사는 제한됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 건물 지분 4/5에 대한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 농지 현황. 목록2 면적 2,004㎡ 중 1,850㎡는 농지로 휴경 상태입니다.
- 불법 형질 변경. 목록2 중 154㎡는 불법 형질 변경되어 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,234원 |
| 2. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 124,751,660원 | 42,820,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 124,751,660원 중 42,820,766원이 배당되어 81,930,894원의 미배당이 발생합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 44,013,000원 | 42,820,766원 | 81,930,894원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 30,809,099원 | 29,854,535원 | 94,897,125원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 21,566,369원 | 20,778,174원 | 103,973,486원 | 0원 |
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 입석마을 남측 인근으로 자연취락과 전·답 등의 농경지, 축사시설 등이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도와 지방도가 있어 인근지역 이동이 수월하며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도로구역에는 접합니다.
- 토지 항목. 토지면적 1,260㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 전축사, 평지·자루형·소로한면입니다.
- 공시지가. 24,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 대상토지 기호2는 제시목록상 지목이 답이나 현황 일부는 잡종지입니다.
- 건축물. 대상토지 기호1·3을 소재 지번으로 하는 동물관련시설 건물이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물 지분 4/5와 토지 사이의 법정지상권 성립 여부를 원본 서류와 현황으로 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록4 건물이 지분매각이므로 낙찰로 취득하는 건물 범위와 매각 제외 지분을 정확히 구분해야 합니다.
- 농취증 사전 검토. 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 원상회복 위험. 목록2의 154㎡ 불법 형질 변경 부분에 원상회복 명령이 내려질 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 압류·배당 원본 대조. 국민건강보험공단 압류와 정읍세무서 관련 압류의 소멸관계 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 권리구조가 먼저”
감정가 183,313,160원이 4회 유찰을 거쳐 최저 44,013,000원, 감정가 24% 수준까지 내려온 것은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 매각 제외 건물 지분 4/5의 법정지상권 성립 여지가 있고, 건물 자체도 지분매각입니다. 여기에 목록2 농지 1,850㎡의 농지취득자격증명 제출 의무와 154㎡ 불법 형질 변경 부분의 원상회복 가능성이 더해집니다.
따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리·이용관계가 해소된 것은 아니다”입니다. 신청채권자의 현재 회차 미배당 81,930,894원 자체는 매수인 인수액으로 잡히지 않지만, 법정지상권과 지분관계는 낙찰 이후의 사용가치에 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건은 최저가보다 법정지상권 성립 여부·실제 매각 지분·농취증 발급 가능성·원상회복 범위를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 유형입니다.
