서울중앙지방법원 2025타경102621. 서울 동작구 상도동 294-4 제이.파크와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 단독주택(다중주택), 2층 제2종근린생활시설(사무실), 3·4층 단독주택(다중주택), 옥탑층 단독주택(다락·계단실)으로 확인됩니다. 따라서 단순 아파트형 경매가 아니라 다중주택·근린생활시설이 섞인 혼합용도 건물로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2022.11.18. 설정된 관악새마을금고 근저당권 852,000,000원입니다. 주요 가압류·압류·임차권등기는 이 기준권리보다 뒤에 있어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 소멸과 임차인의 실체적 대항력은 별개의 문제입니다. 특히 김지원은 대항력 판정자료가 완결되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102621 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 294-4 제이.파크 · 서울특별시 동작구 국사봉길 109-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 단독주택(다중주택) · 2층 제2종근린생활시설(사무실) · 3·4층 단독주택(다중주택) · 옥탑층 단독주택(다락, 계단실) |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 지상4층 · 2022.11.09 |
| 토지 | 126.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,552,000원/㎡ |
| 소유자 | 전상보 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,770,723,900원 / 1,416,579,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 723,671,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 많지만, 임차관계가 핵심
2022.11.18. 관악새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주택임차권 11건, 가압류, 경매개시결정, 압류 등이 이어졌습니다. 2025.08.08.에는 1번 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사로 이전 등기되어 있습니다. 배당표는 관악새마을금고의 채권최고액 852,000,000원을 기준으로 작성되어 있으므로 실제 집행 단계에서는 근저당권 이전관계까지 원본 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽예서 | 미상 | 2023.12.20 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동희 | 미상 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민재 | 118,000,000원 | 2023.02.07 | 2023.02.07 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍채령 | 165,000,000원 | 2023.01.27 | 2022.12.16 / 2025.01.10 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혁 | 130,000,000원 | 2023.01.20 | 2022.12.26 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 109,000,000원 | 미상 | 미상 | 2025.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유기정 | 119,000,000원 | 2023.02.22 | 2023.01.30 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승주 | 119,000,000원 | 2023.02.24 | 2023.02.06 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강빛고을 | 185,000,000원 | 2023.01.25 | 2022.12.09 / 2025.01.14 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용빈 | 155,000,000원 | 2023.04.05 | 2023.03.22 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정소라 | 109,000,000원 | 2023.02.20 | 2023.01.30 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예린 | 140,000,000원 | 2023.04.26 | 2023.03.30 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정담이 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 2024.06.28 | 2025.09.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 13명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 등기된 주택임차권 자체는 모두 말소기준권리 이후에 설정됐지만, 김지원은 전입일이 명확하지 않아 실체적 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 80%, 하지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 1,770,723,900원, 현재 최저매각가는 1,416,579,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 2회 유찰 시 매각가는 1,133,263,200원, 3회 유찰 시 906,610,560원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,416,579,000원 | 0원 | 368,462,999원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,133,263,200원 | 0원 | 87,980,357원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 906,610,560원 | 136,405,757원 | 0원 | 0원 |
다만 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 구조이므로 현재 80% 가격이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 별도 검증이 필요합니다. ‘1회 유찰 = 싸다’라는 표현은 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,416,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,565,790원 |
| 1. 근저당 · 관악새마을금고 | 852,000,000원 | 852,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이예린 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 39,550,211원 | 39,550,211원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 368,462,999원 |
이 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다. 따라서 368,462,999원의 소유자 잔여와 각 채권자 배당액은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 청운지역아동복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 1·3·4층은 단독주택(다중주택), 2층은 제2종근린생활시설(사무실), 옥탑층은 다락·계단실로 이용되는 혼합용도 건물입니다.
- 토지. 토지면적 126.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 사용승인일은 2022.11.09이며, 매각물건명세서 비고에는 옥탑층 무단증축 위반건축물이 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지원 대항력 확인. 보증금 109,000,000원의 임차권자로 배당요구는 2025.02.28. 확인되지만 전입일이 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 매각물건명세서·주민등록 전입관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임차인 13명 명도 구조 확인. 대항력 없음으로 정리된 임차인이 다수라도 실제 점유 여부와 배당·퇴거 일정은 별개입니다.
- 우선·최우선변제 재산정. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구 종기와 확정일자·보증금·점유 범위를 호실별로 대조해야 합니다.
- 이예린 권리관계 확인. 가압류 140,000,000원과 임차보증금 140,000,000원의 임차권이 동일 명의로 존재하므로 관계인 여부와 채권 중복관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.08. 1번 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사로 이전 등기되어 있으므로 실제 배당채권자와 채권액을 최신 등기·배당표에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑1층 다락높임 33㎡와 보일러실 1.5㎡의 무단증축 사항에 대한 시정명령·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만, 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 실제 거래·수익가치와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 임차인·위반건축물이 더 중요하다
이 사건의 등기 순위만 보면 말소기준 2022.11.18. 이후 권리가 대부분이라 비교적 명료합니다. 현재 매각가 1,416,579,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 임차인 13명이 얽혀 있고 김지원은 대항력 가능·미상입니다. 또한 이예린은 동일 명의의 가압류와 임차권이 함께 존재하고, 옥탑에는 무단증축 위반건축물도 확인됩니다.
따라서 이 물건은 ‘후순위 권리 소멸 → 안전’으로 끝나는 사건이 아닙니다. 핵심은 김지원의 대항력 확정, 13명의 점유·배당관계, 이예린 권리의 실질관계, 무단증축 처리입니다. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기상 인수는 0원 추정, 실전 난도는 높음. 이 차이를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
