청주지방법원 2025타경10126. 옥천군 군서면 오동리 33의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택·식당과 창고·작업장으로 이용 중이고, 토지는 2,331.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 이상묵이며, 말소기준은 2022년 9월 21일 설정된 옥천농업협동조합의 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 주2동을 사용하는 최중영이 보증금 14,000,000원으로 신고돼 있고 배당요구도 했습니다. 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 확정적 안전판이 아니라 현 단계의 배당모형 값으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인은 별도 확인

현재 소유권은 2015년 8월 25일 이상묵에게 이전됐습니다. 과거의 옥천영동축산업협동조합 근저당, 옥천신용협동조합 근저당, 김상식 근저당과 압류·가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2022년 9월 21일 옥천농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 2024년 충북신용보증재단 가압류 16,400,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명

최중영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 14,000,000원이고 배당요구는 2025년 4월 29일 접수됐습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권의 선후를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

③ 가격·유찰 구조 — 시세 판단보다 권리·현황 확인 우선

현재 최저매각가는 455,074,000원으로 감정가 711,052,200원의 64%입니다. 현재까지 2회 유찰됐으며, 다음 시나리오의 매각가는 364,059,200원, 그 다음은 291,247,360원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 물건은 단독주택·식당, 창고·작업장과 2,331.0㎡ 토지가 함께 묶인 비정형 복합물건입니다. 비교 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 임차인 대항력 미상과 토지 경계 문제를 먼저 해소해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 455,074,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 516,400,000원 중 448,123,260원이 배당되고 68,276,740원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최중영의 대항력 여부도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기호 2는 단독주택·식당, 기호 3은 창고·작업장으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 옥천군 군서면 오동리 소재 오동교차로 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 중소규모 공장과 농경지가 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스 승강장과 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 2,331.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 79,800원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역에 포함됩니다.
• 도로. 서측으로 개설된 포장된 현황도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.
• 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
• 제시외·부속물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 바닥포장·울타리·철제대문·조경석은 토지에 포함해 감정했고, 적치물과 천막은 이동 가능해 감정에서 제외됐습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입 확인. 최중영의 전입신고일과 확정일자를 확인해 대항력·우선변제 여부를 확정하세요.
• 배당요구 원본 확인. 보증금 14,000,000원과 2025.04.29 배당요구 내용을 매각물건명세서·문건접수 원본과 대조하세요.
• 토지 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 실제 사용범위와 등기·지적 경계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지, 주1동·주2동 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
• 현황 이용 확인. 단독주택·식당, 창고·작업장의 실제 영업·점유 상태를 확인해 명도 범위를 파악하세요.
• 유찰가를 시세로 오해하지 않기. 현재 64%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 시세 대비 할인율이 아닙니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제와 임차인 대항력은 현재 배당모형에 확정 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “64%”보다 임차인과 경계가 먼저

이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다. 말소기준 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 임차인 최중영의 대항력은 전입신고일 미상으로 확정되지 않았고, 토지도 인접지와 경계가 불분명해 측량이 필요합니다.

현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만 이는 임차인 대항력 확인 전의 계산입니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 임차인의 전입·확정일자, 실제 점유, 일괄매각 범위, 토지 경계를 확인하는 것입니다. 권리와 현황이 정리된 뒤에야 455,074,000원의 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.