울산지방법원 2025타경12460. 양산시 용당동 ‘용당빌라’ 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 77,000,000원에서 한 차례 유찰된 53,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 핵심은 2016.12.12 설정된 부산시수산업협동조합 근저당 채권최고액 127,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.09.04 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 최서희로, 2018.07.18 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 152,400,000원입니다. 같은 날 기존 부산시수산업협동조합 근저당의 채무자가 최서희로 변경됐습니다. 과거 박장선 근저당 20,000,000원과 메리츠캐피탈 가압류 11,911,595원은 경매 이전에 이미 말소돼 현재 인수판단의 부담으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 용당동 491-2 용당빌라 4층 402호 · 도로명 경상남도 양산시 용당1길 45-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 |
| 소유자 | 최서희 · 2018.07.18 소유권이전 · 거래가액 152,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 104,847,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 2026.08.29 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.12.12 부산시수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 127,400,000원이고 현재 경매 신청채권자도 부산시수산업협동조합입니다. 경매개시결정은 2025.09.04로 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 59.9%지만 표본 신뢰도를 먼저 봐야 한다
확인 가능한 용당빌라 실거래는 2022.04 한 건으로, 80.3㎡·4층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 시세조회 기준 면적은 72.42㎡이고 해당 거래와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 건수도 1건뿐이라 현재 최저가 53,900,000원이 이 거래가격의 59.9%라는 사실만으로 현재 시장가보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 80.3㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 확인 표본 | 1건 | — | 90,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 127,400,000원 | 52,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,900,000원에서는 집행비용 1,370,200원 차감 후 부산시수산업협동조합에 52,529,800원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 74,870,200원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 74,870,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 90,749,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 101,864,398원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 용당동 소재 ‘한창제지’ 남측 인근이며, 주위는 주택·공장·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호. 외벽은 스톤코트 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 세로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역입니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목 대, 공시지가 324,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 용당빌라 전체 세대수는 8세대이며 확인 실거래가 1건뿐이라 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인이 확인되면 권리 재판정. 점유자가 확인될 경우 전입일·점유개시일·확정일자·보증금을 확인해 대항력 가능·미상 여부와 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 90,000,000원 과신 금지. 거래 시점은 2022.04이고 면적은 80.3㎡로 시세조회 기준 72.42㎡와 일치하지 않습니다.
- 배당 미달과 인수를 구분. 현재 근저당 미배당액 74,870,200원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 시세 확신은 작다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2016.12.12 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 77,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가는 53,900,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단의 기준이 되는 실거래는 2022.04의 90,000,000원 한 건뿐이고, 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 실거래의 59.9%라는 숫자는 매력적으로 보이지만 현재 시세 대비 40% 싸다고 곧바로 해석할 수는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 점까지 고려하면 결론은 분명합니다. 등기 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 검증, 점유관계는 입찰 전 재확인. 이 세 가지가 이번 물건의 핵심입니다.
