울산지방법원 2025타경12470. 양산시 주진동 로즈힐아파트 104동 11층 1103호, 전용 39.96㎡ 아파트입니다. 감정가 41,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2015.07.27 주식회사우리은행 근저당권 44,000,000원이고, 이후 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격만 보면 분명 감정가보다 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균보다도 낮습니다. 하지만 이 사건은 권리분석을 근저당과 압류에서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고와 감정요항표에는 대지권의 목적인 토지에 추가된 기호 6·7·8·9·10의 5필지가 있고, 이에 관한 소유권대지권이 미등기 상태이며 대지권 유무를 알 수 없다고 적혀 있습니다. 최저매각가격에는 해당 토지를 대지권 가격에 포함해 평가한 상태이므로, 이 부분의 실제 권리관계가 이번 물건의 가장 큰 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 104동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.96㎡ · 철근콘크리트조 19층 중 11층 · 복도식 |
| 현재 소유자 | 이승아 지분 2분의 1 · 이준승 지분 2분의 1 (2022.05.25 상속, 2025.11.11 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 28,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 36,984,619원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 대지권 관련 | 추가 5필지 소유권대지권 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에는 해당 토지를 대지권 가격에 포함해 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 대지권은 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 2015.07.27 주식회사우리은행 근저당권 44,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국세 관련 압류, 신용보증기금 가압류, 부산광역시 남구 압류, 경매개시결정, 양산시 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 특히 2019.10.24 손진익의 주택임차권 5,000,000원은 2019.11.22 해지로 이미 말소돼 현재 매수인이 승계할 임차보증금으로 잡히지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 다만 최근 하단 가격과는 가깝다
로즈힐 동일 면적 39.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 38,083,333원, 최신 거래는 2026.08 40,000,000원, 최저 거래는 29,000,000원, 최고 거래는 45,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.96㎡ | 17 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 39.96㎡ | 10 | 39,000,000원 |
| 2026.07 | 39.96㎡ | 15 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 39.96㎡ | 9 | 29,000,000원 |
| 2026.04 | 39.96㎡ | 12 | 35,000,000원 |
| 2026.04 | 39.96㎡ | 13 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 39.96㎡ | 19 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 39.96㎡ | 17 | 44,000,000원 |
| 2026.01 | 39.96㎡ | 15 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.96㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2026.01 | 39.96㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 39.96㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 평균 | 39.96㎡ | 12건 | 38,083,333원 |
현재 최저매각가 28,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%이므로 평균값 기준으로는 할인 구간입니다. 최신 거래 40,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실제 거래 하단에는 이미 29,000,000원 사례가 존재합니다. 따라서 “평균보다 24.6% 낮으니 무조건 싸다”는 식의 판단보다, 최근 실제 거래 범위 29,000,000원~45,000,000원 안에서 현재 최저가가 어느 위치인지 보는 것이 더 타당합니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 28,700,000원 | 106,216,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 20,090,000원 | 114,671,620원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 14,063,000원 | 120,590,134원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 916,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 44,000,000원 | 27,783,400원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 134,000,000원 중 27,783,400원이 배당되고, 미배당은 106,216,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 소재 웅상도서관 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다. 로즈힐아파트는 현칭 센트럴 누리로 기재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태도 보통으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 완경사지대의 자체지반 평탄한 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 182-1 토지는 제1종일반주거지역으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 445,300원/㎡입니다.
- 환금성. 로즈힐은 826세대, 사용승인일 2016.07.04이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 29,000,000원부터 45,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 기호 6·7·8·9·10의 5필지에 대한 소유권대지권이 미등기이고, 대지권 유무가 미상입니다. 2022.03.22 추가된 토지에 관한 등기 진행상황을 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.
- 가격은 평균만 보지 않기. 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%지만 최근 실거래 최저도 29,000,000원입니다. 평균 대비 할인과 최근 하단 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 현재 임차인 인수액은 0원이나 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유자 등기 확인. 현재 등기상 이승아·이준승이 각각 2분의 1 지분의 공유자로 기록돼 있으며, 상속 원인은 2022.05.25, 소유권이전 등기는 2025.11.11입니다.
맺으며 — 가격 메리트보다 대지권 확인이 먼저다
이 물건은 표면적인 권리구조만 보면 나쁘지 않습니다. 말소기준은 2015.07.27 우리은행 근저당 44,000,000원으로 분명하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰 뒤 28,700,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 38,083,333원의 75.4%입니다.
하지만 최근 실거래 하단이 이미 29,000,000원까지 형성돼 있어, 현재 최저가가 시장에서 압도적으로 싼 가격이라고 단정하기는 어렵습니다. 무엇보다 최저매각가격에 평가 반영된 추가 5필지의 소유권대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체가 미상이라는 점이 남습니다. 이 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 평균 대비 할인율을 그대로 투자 매력으로 환산해서는 안 됩니다. 권리 말소는 비교적 단순, 가격은 할인 구간, 그러나 대지권 확인 전에는 보수적으로 보는 물건입니다.
