울산지방법원 2025타경12488. 울산 중구 학성동 강변경남팰리스 2층 201호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정가는 710,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 497,000,000원입니다. 소유자는 경남산업개발주식회사이며, 말소기준권리는 2022년 3월 2일 설정된 강남새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 2024년 중구 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 주식회사, 퍼레이션이라는 점유자 2명이 기재돼 있고, 두 사람 모두 전입신고일·확정일자· 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 “없음”으로 처리할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 변수

말소기준은 2022.03.02 강남새마을금고 근저당권입니다. 2023년 김은희 가압류와 중구 압류는 각각 2023년 9월 26일, 2023년 10월 13일 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 중구 압류, 2025년 강남새마을금고의 임의경매개시결정, 2026년 국 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 대항력 가능·미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 점유자는 실제 점유자 2명으로 봅니다. 다만 두 점유자의 보증금이 확인되지 않아 서로 합산하거나 인수액을 산정할 수는 없습니다. 전입일도 없어 말소기준일인 2022.03.02보다 앞서는지 뒤서는지 판정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 숫자는 높지만 ‘같은 물건 시세’는 아니다

강변경남팰리스 거래자료에는 84.65㎡·84.81㎡ 주거형 거래가 12건 확인됩니다. 전체 평균은 312,750,000원이고, 최근 12개월 거래 2건 평균과 최신 2026년 8월 거래는 모두 300,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래군 대비 -4.9%로 하락한 상태입니다.

수치상 현재 최저가 497,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 165.7%입니다. 따라서 이 거래자료만 놓고도 “최근 시세보다 싸다”는 표현은 사용할 수 없습니다. 게다가 본건 대상면적은 224.745㎡, 거래표본은 84.65㎡대이고 면적 일치 여부도 불일치로 확인됩니다. 본건은 근린시설인 반면 거래표본 역시 직접 비교에 적합하지 않아, 3억원을 본건 자체의 적정 시가로 적용해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 540,000,000원 중 489,630,000원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당액은 50,370,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 우선순위가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 미상은 그대로

유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 50,370,000원 → 197,770,600원 → 300,679,421원으로 커집니다. 그러나 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 자체가 매수인 인수액으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 반대로 점유자 2명의 선순위 대항력이 뒤늦게 확인되는 경우에는 별도의 인수 문제가 생길 수 있으므로, 낙찰가 하락만 보고 실질취득비용이 확정적으로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 중구 학성동 옥성초등학교 남동측 인근에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재는 가벽 등으로 5개호실로 나눠 사용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물의 2층이며 사용승인일은 2022.02.09.입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 도시지역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 강변경남팰리스는 34세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 22.22%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 2명의 선순위 여부. 전입·점유 개시일을 확인해 2022.03.02보다 빠른지 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 낙찰자의 실질 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 미배당 보증금 인수 여부를 판단하는 핵심입니다.
• 5개호실 현황 재확인. 가벽 등으로 5개호실로 나눠 사용 중이라는 명세서 기재를 매각기일 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)이며 점유자 자료에는 주거 사용으로 기재돼 있습니다.
• 가격 비교사례 재구축. 제공된 거래표본은 84.65㎡대이고 본건은 224.745㎡로 면적이 맞지 않으므로 근린시설·유사면적 사례를 따로 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 중구와 국의 압류가 있어 당해세 등 실제 조세채권의 우선순위를 배당요구 종기 이후 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 사건의 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022년 강남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당표상 등기상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

매각물건명세서에 기재된 실제 점유자 2명은 보증금과 전입일이 모두 미상이고, 현재 물건은 가벽 등으로 5개호실로 나뉘어 사용 중입니다. 여기에 감정상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 가격 면에서도 4.97억이 최근 3억원 거래참고치보다 훨씬 높지만, 그 표본은 면적이 달라 직접적인 시세 기준으로 삼을 수 없습니다.

결론은 권리 확정 전 보류. 점유자의 전입·보증금·확정일자와 5개호실의 실제 사용관계를 먼저 확인하고, 본건과 면적·용도가 맞는 근린시설 거래사례로 가격을 다시 잡아야 합니다. 현재 단계에서 “한 번 유찰됐으니 싸다”고 접근하기에는 확인되지 않은 변수가 너무 큽니다.