서울중앙지방법원 2025타경102876. 신림동 98-256, 도로명 복은길 94 소재 건물과 토지가 대상이며 감정평가상 다가구용 단독주택(7가구)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이명숙·이명자이고, 이번 경매는 이명자 지분에 대한 지분매각으로 표시되어 있습니다. 매각 조건에는 제시외 건물 포함 일괄매각과 공유자우선매수 신고가 1회에 한해 가능하다는 내용도 포함돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 402,543,680원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 322,035,000원으로 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교 수치 없이 “감정가 대비 80%이므로 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 할인율보다 먼저 임차관계와 지분 취득 구조를 해소해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-256 · 서울특별시 관악구 복은길 94 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구용 단독주택(7가구) |
| 소유자 | 이명숙, 이명자 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 제시외 건물 포함 일괄매각 · 공유자우선매수 신고 1회 가능 |
| 토지 | 99.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 3,451,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 402,543,680원 / 322,035,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승환 / 70,122,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다. 따라서 2025.06.25. 서울보증보험주식회사 가압류와 2025.07.21. 중소기업중앙회 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김승환의 주택임차권은 2024.08.28. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 관계 — ‘대항력 가능·미상’을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순애 | 2020.03.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박기용 | 2021.02.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유미숙 | 2024.01.16 / 미상 · 배당요구 2025.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김용진 | 2011.09.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 함동훈 | 2022.03.28 / 미상 · 배당요구 2025.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김승환 | 2019.02.18 / 2019.02.11 | 70,000,000원 | 有 | 有 | 조건부 현 회차 0원 |
| 김해민 | 2023.05.26 / 2023.04.26 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 현 배당 0원 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
특히 박순애·박기용·유미숙·김용진·함동훈은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 미상 보증금이 확인되면 현재의 ‘계산상 인수 0원’ 판단도 달라질 수 있습니다.
김해민은 전입 2023.05.26., 확정일자 2023.04.26., 보증금 120,000,000원이고 배당요구가 확인됩니다. 을구 2번 주택임차권등기는 2025.06.13.로 말소기준 이후이므로 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당표에서는 보증금 120,000,000원도 전액 배당됩니다.
③ 실질취득 — 현 회차는 3.22억이지만 ‘확정 3.22억’은 아니다
현재 최저매각가 322,035,000원에서 배당표가 산정한 매수인 인수액은 0원이므로 계산상 실질취득액은 322,035,000원입니다. 알려진 김승환·김해민 보증금은 현재 배당 가정에서 전액 배당됩니다.
실거래 비교 수치가 없는 만큼 최저가 322,035,000원이 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지는 이 자료만으로 판정하지 않습니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,490원 |
| 1. 임차인 김승환 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 김해민 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승환 | 70,122,400원 | 70,122,400원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 93,090,390원 | 56,604,110원 |
| 4. 가압류 · 중소기업중앙회 | 72,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 일반채권 미배당액은 109,436,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 임차관계가 확정되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 322,035,000원 | 109,436,280원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 257,628,000원 | 172,941,582원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 206,102,400원 | 223,745,824원 | 0원 |
⑤ 지분매각·공유자 우선매수 — 최고가를 써도 취득이 확정되는 구조가 아니다
매각 조건은 지분매각이고 공유자우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 해당 가격으로 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 취득으로 이어지지 않을 수 있습니다. 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 제도이지만, 실제 취득 가능성을 낮추는 별도의 입찰 변수입니다.
또한 낙찰 후 취득하는 것이 전체 부동산 단독소유권이 아니라 지분이라는 점 자체가 사용·명도·처분·재매각에서 일반적인 단독소유 경매보다 복잡한 요소입니다. 감정평가상 건물은 7가구가 이용하는 다가구용 단독주택이므로, 다수 점유관계와 지분관계가 함께 맞물립니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영락고등학교 남서측 약 250m 지점. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며, 남서측 약 700m 지점에 서울대벤처타운역(신림선)이 위치합니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다가구용 단독주택 7가구로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브위기 지하1층/지상3층 건물입니다.
- 토지. 99.0㎡, 지목 대, 급경사·사다리형·소로한면 조건이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다가구용 단독주택 7가구 이용에 지분매각까지 결합된 구조라 일반적인 단독소유 주택보다 재매각·정리 과정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김승환 선순위 임차권. 보증금 70,000,000원의 실제 전액 배당 여부를 배당표와 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다. 미배당분이 생기면 그 부분은 매수인 인수 대상입니다.
- 미상 임차보증금 확인. 박순애·박기용·유미숙·김용진·함동훈 등은 전입시점만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 김승환 동일인 관계. 임차권자와 경매채권자가 동일인으로 표시된 사유와 실제 금전관계를 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 낙찰로 취득하는 지분 범위와 토지·건물의 일괄매각 범위를 등기부와 매각목록에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자가 우선매수를 행사할 경우 외부 최고가매수신고인의 취득이 성사되지 않을 수 있다는 점을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 실제 주변 거래와 지분가치·점유정리비용까지 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇이 아직 미상인가’다
현재 최저가 322,035,000원을 전제로 하면 알려진 두 임차보증금은 전액 배당되고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 본질은 그 숫자가 아닙니다. 김승환의 선순위 주택임차권은 미배당 시 승계되고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유관계가 존재합니다. 여기에 지분매각과 공유자 우선매수까지 더해집니다.
실거래 비교 근거가 없는 상태에서 1회 유찰·감정가 80%만 보고 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 이 물건은 ‘싸게 보이는 경매’가 아니라, 임차관계와 지분 취득 구조를 먼저 완전히 정리한 뒤 가격을 판단해야 하는 고난도 사건입니다. 현재 자료 기준 결론은 권리·취득구조 확인 전 보수적 접근입니다.
