청주지방법원 2025타경10151. 영동군 황간면 마산리 751의 토지와 숙박시설을 대상으로 한 경매입니다. 감정가 1,659,409,660원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 569,178,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 이용상태는 숙박시설이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층, 사용승인일은 2017.01.13입니다. 토지는 625.6㎡의 대지로 준공업지역에 위치합니다.
권리의 기준점은 2017.01.25 설정된 북삼농업협동조합 근저당권 1,350,000,000원입니다. 이후 웰컴저축은행주식회사 근저당권 195,000,000원, 황연희 근저당권 300,000,000원, 현재의 임의경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10151 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 황간면 마산리 751 · 영동황간로 1452-282 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2017.01.13 |
| 토지 | 대 625.6㎡ · 준공업지역 · 공업기타 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 채명옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,659,409,660원 / 569,178,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,250,810,635원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 북삼농협 근저당
말소기준은 2017.01.25 접수된 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,350,000,000원이고 토지 마산리 751을 공동담보로 하고 있습니다. 그 뒤 설정된 웰컴저축은행주식회사 195,000,000원, 황연희 300,000,000원의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 김정균 200,000,000원과 김성업 195,000,000원의 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황연희 | 숙박업소 | 2023.07.03 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 황연희의 전입일 2023.07.03은 말소기준일 2017.01.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 150,000,000원이 현재 최저가보다 작든 크든 매수인이 이를 인수하는 구조가 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 프레임 — 34.3%라는 할인율만 보고 판단하면 안 된다
감정가 1,659,409,660원에 비해 현재 최저매각가 569,178,000원은 크게 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 반복 실거래로 가격을 곧바로 비교할 수 있는 유형이 아니라 숙박시설과 토지가 결합된 물건입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 569,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,091,780원 |
| 1. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 1,350,000,000원 | 561,086,220원 |
| 2. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 황연희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권액 1,845,000,000원 중 561,086,220원이 배당되고, 미배당은 1,283,913,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동황간물류단지 내 준공업지역에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장과 창고가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 경부고속도로 황간IC가 위치합니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·냉방·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 625.6㎡ 대지, 준공업지역, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 78,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·물류단지·지역개발사업구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 매각조건 — 일괄매각과 제외시설을 반드시 구분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공동 이용 제시외 건물. 제시외 건물 2-2·2-3은 인접필지 마산리 750의 숙박시설과 공동 이용 중인 점을 고려해 0.5식 매각합니다.
- 조경수. 목록1 지상 조경수는 토지에 포함해 감정평가했습니다.
- 태양광발전설비. 목록2 옥상 태양광발전설비는 타인 소유로 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보전처분 원본 확인. 2025.09.12 임원재산보전처분의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 황연희 관계 확인. 임차인과 등기부상 근저당권자의 동일 이름 관계, 실제 계약서·보증금 지급·점유 경위를 대조해야 합니다.
- 공동 이용 부분 확인. 마산리 750 숙박시설과 공동 이용되는 제시외 건물 2-2·2-3의 물리적·영업상 분리 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 태양광설비 제외 확인. 옥상 설비는 매각 대상이 아니므로 소유자·사용관계와 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가 34.3%이지만 숙박시설의 실거래 비교 없이 할인율만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 규제 확인. 준공업지역·물류단지·지역개발사업구역 등 토지이용계획이 향후 이용 목적과 맞는지 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 물건의 권리구조만 놓고 보면 말소기준 이후 후순위 담보권과 압류가 정리되고, 임차인 황연희도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,659,409,660원에서 569,178,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 유찰이지만, 숙박시설이라는 용도, 3회 유찰, 인접필지와 공동 이용되는 제시외 건물, 타인 소유 태양광발전설비, 관계인 가능성이 있는 임차인, 보전처분 확인사항이 동시에 존재합니다.
따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격·운영·물리적 이용관계 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없으며, 현장과 원본 서류를 확인한 뒤 숙박시설 자체의 수익성과 환금성을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
