청주지방법원 2025타경10151. 영동군 황간면 마산리 751에 있는 토지와 숙박시설의 임의경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 3층이며 2017.01.13 사용승인됐습니다. 토지는 625.6㎡로 준공업지역에 해당합니다.

북삼농업협동조합이 채권최고액 1,350,000,000원의 근저당을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구액은 1,250,810,635원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 현재 등기에는 별도의 임원재산보전처분도 존재합니다.

특히 이 물건은 일반 주택과 달리 숙박시설의 영업·점유관계, 건축물의 실제 이용범위, 인접필지와 공동 사용 중인 시설 및 매각 제외 설비를 함께 확인해야 합니다. 감정가의 24.01%라는 숫자는 감정가 대비 하락 폭을 나타낼 뿐, 현재 시장가치보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 보전처분은 별도 확인

말소기준권리는 2017.01.25 설정된 북삼농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당과 그 이후의 웰컴저축은행주식회사·황연희 근저당권, 현재 경매개시결정 및 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

김정균의 근저당권 및 김성업의 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 과거 안재홍이 신청했던 2024타경10954 강제경매개시결정 등기도 2025.02.18 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인

실제 확인된 임차인은 황연희 1명입니다. 보증금은 150,000,000원이며, 전입일은 2023.07.03으로 말소기준인 2017.01.25보다 늦습니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있어, 해당 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 단정하지 않습니다. 임차인의 보증금은 예상 채권총액과 별도로 취급하며, 매수인의 확정적인 인수채무로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 할인 여부는 별개

감정가는 1,659,409,660원이고 현재 최저매각가는 398,425,000원입니다. 네 차례 유찰로 감정가 대비 매각가격 비율이 24.01%까지 낮아졌습니다.

실거래 시세가 확인된 일반 아파트와 달리, 이 물건은 물류단지 내 준공업지역에 소재하는 숙박시설입니다. 매각에서 제외되는 발전설비와 인접필지 공동 이용시설도 있어 감정가와 현재 최저가만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 398,425,000원 가정)

현재 최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 6,377,950원이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 확정 채권액·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 가격으로 매각되면 예상 집행비용을 제외한 392,047,050원 전액이 선순위 북삼농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자들은 예상 배당액이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 채권 미배당액은 1,452,952,950원에 달합니다.

여기서 주의할 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 본 사건의 예상 채권 미배당액이 크더라도, 해당 금액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 선순위 채권도 전액 회수 불가

신청채권자 북삼농업협동조합의 청구액은 1,250,810,635원입니다. 현재 회차는 물론 추가 유찰 시나리오에서도 예상 배당액이 청구액에 미치지 못합니다. 반면 각 시나리오에서 산정된 매수인 예상 인수액은 0원으로 동일합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 충청북도 영동군 황간면 마산리의 영동황간물류단지 내 준공업지역에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장 및 창고 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 경부고속도로 황간IC가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 625.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 중로각지입니다. 공시지가는 78,600원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준공업지역이며 물류단지, 유통업무설비, 지역개발사업구역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조의 지상 3층 숙박시설입니다. 위생·급배수, 난방·냉방 및 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 실제 시설 활용 가능성이 중요한 숙박시설입니다. 4회 유찰과 복잡한 시설 이용관계를 고려해, 실제 매수 수요 및 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 건물·토지·제시외 건물의 실제 경계를 확인하세요. 제시외 건물 2-2, 2-3의 0.5식 매각조건을 반드시 검토해야 합니다.
• 인접필지 공동 이용. 마산리 750 소재 숙박시설과 공동으로 이용하는 부분의 출입·관리·사용관계 및 향후 분리 가능성을 확인하세요. 2024타경10954 사건도 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 태영광발전설비. 목록 2번 옥상의 발전설비는 타인소유로 매각에서 제외됩니다. 설치·사용 권원, 시설 접근, 유지관리 및 철거 문제를 확인하세요.
• 황연희 점유관계. 임차인과 근저당권자 명의가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 실제 점유·영업 및 관계인 여부를 대조하세요.
• 보전처분 등기. 대구지방법원 2025회단131 임원재산보전처분의 매각 후 처리와 현재 경매절차에 미치는 영향을 법원 및 관련 원본서류로 확인하세요.
• 조세·비용. 구미시 압류와 관련된 조세채권 및 당해세 여부, 체납 관리비·공과금과 숙박시설 유지비용을 확인하세요.
• 시설 운영 가능성. 숙박시설의 실제 이용현황, 영업 관련 인허가, 물류단지 내 용도 제한과 주요 설비의 소유관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율과 현재 시장가치를 혼동하지 마세요. 매각 제외 설비와 공동 사용시설을 고려한 독립적인 가치평가가 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 1,659,409,660원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 398,425,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 말소기준 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인에게도 대항력이 없어 예상 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 황연희의 임차인·근저당권자 명의 중복, 임원재산보전처분, 마산리 750과 공동 이용하는 제시외 건물 및 매각 제외 발전설비는 일반적인 금전채권 분석만으로 해결되지 않는 확인사항입니다. 4회 유찰된 준공업지역 숙박시설인 만큼 향후 이용과 처분 가능성도 검토해야 합니다.

따라서 권리상 예상 인수액 0원과 가격상 안전성을 동일시해서는 안 됩니다. 매각범위·실제 점유·시설 소유관계 및 보전처분의 법적 처리까지 확인한 후, 현재 최저가가 실질적인 시장가치 대비 어느 수준인지 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.