청주지방법원 2025타경10167. 황간면 남성리 서도프라자 물건으로, 감정평가상 1층 104호와 115호는 모두 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며 매각물건명세서에는 일괄매각·연세우리의원 이용 중으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 황영욱이고, 2006.10.25 소유권이전 당시 거래가액은 72,000,000원입니다. 같은 날 새울신용협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 210,000,000원의 51.2%인 107,520,000원입니다. 하지만 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 53,000,000원이지만 거래 면적은 59.91㎡이고, 본건 비교 기준 면적은 135.055㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 금액을 본건의 직접 시세로 치환해서도 안 되고, 반대로 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10167 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 황간면 남성리 583-2 서도프라자 1층 104호 |
| 매각 형태 / 이용 | 104호·115호 일괄매각 · 근린생활시설(의원) · 연세우리의원으로 이용 중 |
| 법원 용도 / 토지 | 대지 · 4필1단 부정형 평지 · 주상용 건부지 |
| 소유자 | 황영욱 · 2006.10.25 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 107,520,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새울신용협동조합 / 103,554,105원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 새울신협 근저당
말소기준권리는 2006.10.25 새울신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 허승철 근저당권 30,600,000원, 신한카드 가압류 29,822,859원, 한국외환은행 가압류 10,433,900원, 현재 경매개시결정과 영동군 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최준용 | 104호,115호 | 2024.10.04 | 30,000,000원 / 1,200,000원 | 2025.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최준용의 전입일은 2024.10.04로 말소기준권리 2006.10.25보다 뒤입니다. 제공 자료의 판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 배당에서 전부 회수되지 않더라도 그 미회수분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않고 미상으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
② 실거래 비교 — 최근 값은 우선 보되, 면적이 맞지 않는다
가격 판단에서 전체 실거래 평균 48,041,666원보다 우선해서 볼 값은 최근 12개월 평균 53,000,000원과 최신 거래 53,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +11.4%로 집계돼 있습니다. 다만 아래 거래는 모두 59.91㎡이고 본건 비교 기준 면적은 135.055㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.91㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2024.09 | 59.91㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2024.04 | 59.91㎡ | 8 | 43,000,000원 |
| 2024.01 | 59.91㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2022.09 | 59.91㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2021.12 | 59.91㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 2021.11 | 59.91㎡ | 6 | 51,500,000원 |
| 2021.09 | 59.91㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2021.08 | 59.91㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2021.08 | 59.91㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 1건 | 53,000,000원 |
현재 최저가 107,520,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 107,520,000원입니다. 데이터상 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 금액 대비 202.9%, 전체 거래 평균 대비 223.8%입니다. 다만 전체 평균은 과거 거래가 섞인 값이고, 무엇보다 본건과 거래 표본의 면적이 일치하지 않으므로 이 비율을 곧바로 본건의 적정가치 판단으로 사용할 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 표현할 근거 역시 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 2. 근저당 · 새울신용협동조합 | 156,000,000원 | 105,214,720원 |
| 3. 근저당 · 허승철 | 30,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,822,859원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국외환은행 | 10,433,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 226,856,759원 중 예상 배당 105,214,720원, 미배당 121,642,039원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 2,305,280원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 121,642,039원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 142,789,047원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 68,812,800원 | 67,174,170원 | 159,682,589원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 영동군 황간면 남성리 소재 황간면사무소 서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·공동주택·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 9층 건물 내 1층 104호·115호가 모두 근린생활시설(의원)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필1단의 부정형 평지, 주상용 건부지이며 토지면적은 2,126.0㎡입니다. 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함돼 있고 공시지가는 480,100원/㎡입니다.
- 건물·거래 환경. 서도프라쟈는 1993.12.16 준공, 총 34세대로 집계돼 있습니다. 제공된 관련 경매 통계는 평균 유찰 1.7회, 매각률 0.0%입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 107,520,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득은 107,520,000원입니다.
- 실거래 면적 불일치 확인. 최근 실거래는 59.91㎡, 비교 기준 면적은 135.055㎡입니다. 53,000,000원을 본건의 직접 시세로 놓고 판단하지 마세요.
- 임차인 권리 재확인. 최준용은 대항력 없음으로 분석되지만 보증금 30,000,000원, 월세 1,200,000원, 배당요구일 2025.09.25이고 우선변제 여부는 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 104호·115호 일괄매각이며 연세우리의원으로 이용 중입니다. 현장 점유와 매각대상 범위를 원본과 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 권리 쪽만 보면 비교적 명확합니다. 2006.10.25 새울신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 최준용의 2024.10.04 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰된 현재 최저가이자 실질취득가는 107,520,000원이고, 데이터상 최근 12개월 거래금액 53,000,000원의 202.9%입니다. 이 거래 표본은 59.91㎡로 본건 비교 기준 면적 135.055㎡와 맞지 않기 때문에 53,000,000원을 본건 시세로 그대로 적용할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원이지만 가격 우위는 확인되지 않았다는 쪽입니다. 여기에 3회 유찰, 근린생활시설(의원) 이용, 관련 경매 통계 매각률 0.0%, 공매 진행 교차 확인 항목까지 함께 점검해야 합니다.
