청주지방법원 2025타경10167. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 서도프라자 1층 104호·115호를 근린생활시설(의원)로 사용 중인 물건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 연세우리의원으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 황영욱 씨이며, 2006년 10월 25일 거래가액 72,000,000원으로 소유권을 취득한 날 새울신용협동조합 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 210,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰률만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 51,000,000원, 최신 거래는 52,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 263.5%입니다. 더욱이 실거래 표본 면적 59.91㎡와 비교 대상 면적 135.055㎡가 일치하지 않아 단순 평면 비교 자체에도 한계가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10167 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 황간면 남성리 583-2 서도프라자 1층 104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(의원) 이용 · 104호·115호 일괄매각 |
| 소유자 | 황영욱 · 2006.10.25 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새울신용협동조합 / 103,554,105원 |
| 말소기준권리 | 2006.10.25 새울신용협동조합 근저당 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2006년 근저당이 기준
말소기준은 2006.10.25 새울신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 허승철 근저당, 신한카드 가압류, 한국외환은행 가압류, 현재 임의경매개시결정과 영동군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년과 2016년 영동군 압류는 이미 해제·말소됐고, 2024년 새울신용협동조합의 앞선 임의경매개시결정도 2024.10.07 취하돼 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준용 | 104호,115호 | 2024.10.04 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최준용 씨는 104호·115호를 점유하고, 보증금 30,000,000원·월세 1,200,000원이며 전입일은 2024.10.04입니다. 배당요구는 2025.09.25 접수했습니다. 다만 전입이 말소기준권리인 2006.10.25 근저당보다 훨씬 뒤이므로 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 유찰됐어도 ‘싸다’고 볼 수 없다
서도프라쟈 실거래는 12건이 확인되지만, 거래 표본은 모두 전용 59.91㎡이고 비교 대상 면적은 135.055㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래는 가격 방향을 점검하는 보조지표로만 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.91㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2024.04 | 59.91㎡ | 8 | 43,000,000원 |
| 2024.01 | 59.91㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2022.09 | 59.91㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2021.12 | 59.91㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 51,000,000원 |
최근 12개월 평균은 51,000,000원, 최신 거래는 2024.09의 52,000,000원입니다. 전체 12건 평균 46,958,333원보다 최근 12개월 평균이 높아 최근 거래 추세는 과거 대비 11.8% 상승했습니다. 그럼에도 현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 263.5%입니다. 따라서 2회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 근저당 · 새울신용협동조합 | 156,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 근저당 · 허승철 | 30,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,822,859원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국외환은행 | 10,433,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 226,856,759원 중 예상 배당액은 131,718,400원, 미배당액은 95,138,359원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 존재하지만 본건 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 95,138,359원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 121,642,039원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 142,789,047원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 해서 곧바로 시세 메리트가 생긴다고 볼 수는 없습니다. 3회 유찰 시 107,520,000원, 4회 유찰 시 86,016,000원인데, 이 역시 최근 12개월 평균 51,000,000원과 비교하면 높은 수준이고 무엇보다 실거래 면적 자체가 본건과 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황간면사무소 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 1층 104호·115호 모두 근린생활시설(의원)로 이용 중이며, 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필 1단의 부정형 평지, 주상용 건부지이며 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 480,100원/㎡, 토지면적 2,126.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 1993.12.16 준공, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 1층입니다.
- 환금성. 현재 실거래 표본은 59.91㎡에 집중돼 있고 본건 비교 대상 면적 135.055㎡와 일치하지 않습니다. 근린생활시설로 이용 중이라는 점까지 감안하면 매도 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 104호·115호 일괄매각 및 연세우리의원 이용 중으로 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 각 호의 현황을 원문과 대조하세요.
- 임차인 명도. 최준용 씨는 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 전제로 접근해야 합니다.
- 공매공고 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 진행·종결 관계를 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 12건은 전용 59.91㎡이고 본건 비교 대상 면적은 135.055㎡입니다. 51,000,000원 평균을 그대로 본건 적정가로 환산해서는 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 실질취득 134,400,000원이 실제 환금 가능한 가격인지가 더 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권과 임차보증금이 미배당될 수 있어도 대항력이 없으면 이를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 맞지 않으면 D”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2006년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최준용 씨도 2024년 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 감정가 210,000,000원에서 두 번 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 51,000,000원의 263.5%입니다. 실거래 표본이 본건과 면적이 다르다는 한계까지 있어 오히려 가격 판단의 불확실성이 큽니다. 여기에 의원으로 이용 중인 근린생활시설, 일괄매각, 공매공고 이력까지 겹칩니다. 권리 인수는 단순하지만 가격·환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
