서울중앙지방법원 2025타경103163. 종로구 신영동 북악더테라스월드메르디앙6단지 602동 1층 101호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김미경·함상원 각 2분의 1입니다. 현재 말소기준권리는 2023.06.30. 설정된 종로서부새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이고, 그 뒤 2024.12.05. 이영순의 60,000,000원 근저당권과 2025.06.19. 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격 비교의 질입니다. 실거래 자료는 2023.02. 900,000,000원, 2021.12. 895,000,000원 두 건인데, 거래 면적은 각각 84.95㎡와 84.98㎡입니다. 반면 시세 비교 대상 면적은 38.22㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 80.7%라는 계산값은 참고할 수 있지만, 이를 그대로 가격 메리트로 평가하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103163 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 신영동 209 북악더테라스월드메르디앙6단지 602동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 3층 내 제1층 제101호 · 사용승인일 2019-11-08 |
| 소유자 | 김미경 2분의 1 · 함상원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 908,000,000원 / 726,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 536,576,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다. 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원이며, 2023.06.30. 말소기준 근저당 이후 설정된 이영순 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 80.7%보다 중요한 ‘면적 불일치’
북악더테라스6단지 실거래 자료는 총 2건입니다. 평균은 897,500,000원, 최고 900,000,000원, 최저 895,000,000원이며 최근 거래는 2023.02. 900,000,000원입니다. 최근값과 이전값의 추세는 +0.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 84.95㎡ | 2 | 900,000,000원 |
| 2021.12 | 84.98㎡ | -1 | 895,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 897,500,000원 |
숫자만 놓고 보면 현재 최저가 726,400,000원은 최근 시세 기준 80.7%입니다. 그러나 시세 비교 대상 면적은 38.22㎡인데 실거래 표본은 84.95㎡·84.98㎡로 크게 다릅니다. 따라서 이 80.7%를 근거로 “20% 가까이 싸다”는 식의 결론을 내리면 안 됩니다. 감정가 908,000,000원 역시 실거래 두 건과 비슷한 금액대지만, 면적이 일치하지 않으므로 호가·동일 면적 실거래·감정평가 세부내역을 추가 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 726,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,664,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 종로서부새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 이영순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 536,736,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 180,000,000원을 전액 배당하고 536,736,000원을 소유자 잔여로 계산합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신청채권자의 청구액은 536,576,760원이므로 실제 배당은 확정 채권액과 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 726,400,000원 | 180,000,000원 | 536,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 581,120,000원 | 180,000,000원 | 392,908,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 464,896,000원 | 180,000,000원 | 277,847,040원 | 0원 |
권리 구조만 보면 매각가가 내려가더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 물건의 적정가 판단은 단순히 감정가 대비 할인율로 결정할 수 없습니다. 동일 면적 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 유찰이 더 진행되더라도 “싸졌다”는 판단보다 실제 38.22㎡급 가치가 얼마인지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울세검정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선·지선버스 정류장이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 3층이며 사용승인일은 2019-11-08입니다. 위생·급배수와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 786.0㎡, 공시지가는 3,052,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인된 실거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 현재 실거래 표본 84.95㎡·84.98㎡는 비교 대상 38.22㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적 또는 유사 면적 거래가 우선입니다.
- 권리이전 기록 확인. 2025.08.19. 종로서부새마을금고 근저당권의 확정채권양도에 따른 제이비우리캐피탈주식회사 권리이전 등기가 있으므로 최신 등기부를 대조하세요.
- 배당액 단순 적용 금지. 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았습니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 할인율보다 실제 38.22㎡급 가치가 얼마인지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건은 현재 확인된 자료만 놓고 보면 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리관계가 비교적 단순합니다. 1회 유찰돼 최저가도 908,000,000원에서 726,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건을 단순히 “시세 900,000,000원보다 173,600,000원 낮다”고 평가하면 안 됩니다. 실거래 두 건의 면적은 84.95㎡·84.98㎡이고, 비교 대상은 38.22㎡로 서로 다릅니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리에는 큰 인수 위험이 보이지 않지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 동일·유사 면적의 실제 거래와 현재 점유관계, 최신 등기부를 확인한 뒤 적정 입찰가를 정하는 사건입니다.
