청주지방법원 2025타경10183. 옥천군 이원면 개심리 394-1 소재로, 감정 이용상태상 건물은 2층 단독주택입니다. 1층은 거실·주방·안방·욕실겸 화장실 2·창고 및 보일러실 등, 2층은 방·거실·욕실겸 화장실 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕입니다. 사건은 토지와 건물이 함께 다뤄지는 기타 + 토지 물건이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함 사항이 기재돼 있습니다.
권리구조만 보면 기준은 분명합니다. 2022.03.21 설정된 이원농업협동조합 근저당 채권최고액 138,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.09.26 설정된 박복희 전세권 전세금 150,000,000원, 세 건의 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표 역시 현재 최저가 131,019,000원 가정에서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10183 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 이원면 개심리 394-1 · 충청북도 옥천군 이원면 개심5길 24-20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 2층 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 박조희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,897,400원 / 131,019,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원농업협동조합 / 123,739,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 개심리 394-1 토지 | 566.0㎡ · 지목 전 · 농림지역 · 공시지가 16,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸형
말소기준 이후 가장 눈에 띄는 권리는 2023.09.26 박복희의 전세권입니다. 전세금은 150,000,000원이지만 말소기준 근저당보다 뒤에 설정됐고, 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 배당액이 0원이지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지 않았습니다.
② 점유자 확인 — 실제 점유자 1명, 대항력은 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연찬흠 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
연찬흠의 전입일은 2024.03.07로 말소기준권리인 2022.03.21 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위관계에서는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않지만, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유가 이어지고 있다면 낙찰 후 명도 문제는 권리 인수와 별개로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 255,897,400원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 131,019,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 산간농촌지대·농림지역·농업보호구역이라는 물건 특성이 있어 감정가 대비 하락만으로 실제 시장가 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,266원 |
| 1. 근저당 · 이원농업협동조합 | 138,000,000원 | 128,384,734원 |
| 2. 전세권 · 박복희 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이원 신용협동조합 | 30,583,588원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 11,135,178원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이원농업협동조합 | 25,198,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 354,917,654원 중 예상배당은 128,384,734원이며 미배당액은 226,532,920원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,634,266원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·농지 리스크 — 이 사건의 가장 중요한 입찰 조건
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서상 목록 1·3은 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 발급 가능 여부와 발급 가능 기간은 해당 관청 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1·3 토지는 공부상 지목이 전·답이지만 현황은 대 및 도로로 이용되고 있습니다. 특히 목록 1은 공부상 ‘전’이나 목록 2 단독주택의 부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 농림지역이며 농업보호구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 경계 확인. 토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명해 정확한 지적과 경계 확인에는 별도의 측량이 필요합니다.
- 도로 조건. 토지 정보상 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천군 이원면 개심리 ‘개심저수지’ 남측 인근으로, 주위는 단독주택이 주를 이루고 임야와 전·답 등 농경지가 혼재하는 산간농촌지대입니다.
- 교통. 동측 인근 장화길을 통해 이원로 등 간선도로와 연계가 가능하고 시내버스 정류장이 있으나, 노선과 배차시간을 고려하면 대중교통 이용은 불편합니다.
- 주택 설비. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 바닥난방설비가 돼 있습니다.
- 환금성. 산간농촌지대의 단독주택·토지 일괄매각이고 3회 유찰된 점을 고려하면, 아파트처럼 표준화된 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 1·3에 대해 발급 가능 여부와 소요기간을 입찰 전에 해당 관청에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 걸려 있습니다.
- 경계·현황 측량. 토지 경계가 불분명하고 공부상 지목과 실제 이용이 다르므로, 지적도·현황·진입로를 현장에서 확인하고 필요하면 별도 측량을 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 연찬흠은 대항력 없는 후순위 전입자이지만 실제 점유 상태와 인도 협의는 별도 확인이 필요합니다.
- 전세권 소멸 확인. 박복희 전세권 150,000,000원은 말소기준 뒤에 설정된 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 131,019,000원은 감정가의 51.2%이지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 이원면 단독주택·토지의 실제 거래가격과 활용 가능성을 별도로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 목록별 토지·건물 범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 입찰조건은 까다롭다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.03.21 이원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 박복희 전세권 150,000,000원과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 연찬흠 역시 2024.03.07 전입으로 기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 가정상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 입찰 난도는 권리만으로 결정되지 않습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔고, 산간농촌의 단독주택·토지 일괄매각이라는 환금성 제약이 있습니다. 여기에 목록 1·3의 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환, 농업보호구역 등 토지 규제, 공부와 현황의 차이, 경계 불분명까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 토지와 입찰조건을 반드시 먼저 풀어야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
