서울중앙지방법원 2025타경103235. 관악구 신림동 로얄하이츠 4층 403호, 도시형생활주택인 단지형 다세대 물건입니다. 감정가는 207,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 165,600,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부상 오래된 근저당이 아니라 임차인 홍창기의 대항력입니다. 홍창기는 2018.08.30 확정일자를 받고 2018.09.06 전입·점유를 시작했는데, 현재 말소기준권리는 그보다 늦은 2019.01.08 근로복지공단 가압류입니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 다 회수되지 않으면 미배당액은 매수인이 승계할 수 있습니다.
다만 현재 회차만 놓고 보면 상황이 다릅니다. 예상 매각대금 165,600,000원에서 집행비용 3,118,400원을 먼저 제외하고도 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당됩니다. 임차인까지 누적 배당액은 163,118,400원이고, 이후 근로복지공단에 2,481,600원이 배당되면서 매각대금이 소진됩니다. 이 가정에서는 홍창기에게 남는 보증금이 없어 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 598-84 로얄하이츠 4층403호 · 서울특별시 관악구 법원단지5라길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.87㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2016.07.21 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 임은일 · 2017.09.29 매매, 2017.10.26 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 165,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송한광 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재는 전액배당, 다음 유찰부터 인수 전환
현재 말소기준은 2019.01.08 근로복지공단 가압류 4,000,000원입니다. 2017년 난곡신일신용협동조합의 근저당 143,000,000원은 든솔신용협동조합으로 이전된 뒤 2018.09.06 이미 말소됐습니다. 이후의 송한광 근저당, 든솔신용협동조합 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 홍창기의 임차권은 다릅니다. 임차계약일은 2018.08.18, 확정일자는 2018.08.30, 전입·점유는 2018.09.06로 모두 말소기준 2019.01.08보다 앞섭니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있고, 보증금이 배당으로 다 회수되지 않으면 그 미배당 부분은 대항력에 따라 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍창기 주거 · 임차권등기 | 160,000,000원 | 2018.09.06 | 2018.08.30 | 2026.07.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 현재 승계 0원 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 165,600,000원 | 0원 | 임차보증금 전액배당 |
| 2회 유찰 시 | 132,480,000원 | 30,174,720원 | 대항력 보증금 미배당 승계 |
| 3회 유찰 시 | 105,984,000원 | 56,299,776원 | 대항력 보증금 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 아래, 환금성은 별개
로얄하이츠의 거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 190,400,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 192,250,000원, 최신 거래는 2025.08의 193,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 5.1% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 165,600,000원은 최근 12개월 평균의 86.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 31.07㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2024.11 | 31.07㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 28.87㎡ | 2 | 196,000,000원 |
| 2024.09 | 28.87㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 31.07㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 190,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 192,250,000원 |
가격만 보면 현재 회차는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 특히 대상 면적 28.87㎡와 일치하는 거래도 190,000,000원과 196,000,000원이 확인됩니다. 다만 이 물건은 가격 할인만으로 평가하기 어렵습니다. 로얄하이츠 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.8회, 낙찰률은 17.65%입니다. 즉 거래 시세와 별개로 경매시장에서의 환금성과 응찰 수요는 약한 편으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,400원 |
| 1. 임차인 홍창기 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 4,000,000원 | 2,481,600원 |
| 3. 근저당 · 송한광 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 든솔신용협동조합 | 83,273,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 홍창기 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 근로복지공단에는 2,481,600원만 배당되고 송한광·든솔신용협동조합에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당액은 134,792,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난우초등학교 동측 인근이며 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 로얄하이츠는 13세대입니다.
- 도로·지형. 장방형 급경사지의 공동주택 부지로, 북동측과 남동측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 2016.07.21 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 9.8회·낙찰률 17.65%로 경매시장의 매수층은 얇은 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 분리해 판단. 165,600,000원에서는 인수 0원이지만 132,480,000원부터는 임차보증금 미배당 인수가 발생합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 홍창기 보증금 160,000,000원의 실제 배당액이 줄어들면 그 차액이 매수인에게 남을 수 있으므로 배당순위와 세금 변수를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 다음 유찰부터는 실질취득을 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 함께 놓고 판단해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 자료 우선. 최근 12개월 평균 192,250,000원, 최신 거래 193,000,000원, 최근 추세 5.1%를 우선 기준으로 보되 개별 층·면적 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 평균 유찰 9.8회와 낙찰률 17.65%는 향후 재매각 난도와 연결될 수 있는 지표이므로 가격 할인만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 더 싸지면 인수가 생긴다”
이 물건은 한 문장으로 요약하면 회차 경계형 대항력 임차 물건입니다. 홍창기는 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인이지만, 현재 최저매각가 165,600,000원에서는 보증금 160,000,000원이 예상배당으로 전액 회수돼 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 가격은 최근 12개월 실거래 평균의 86.1%여서 가격 차이도 존재합니다.
문제는 추가 유찰입니다. 2회 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가기 시작해, 겉으로 보이는 최저가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 여기에 평균 유찰 9.8회·낙찰률 17.65%라는 낮은 경매 환금성이 겹칩니다. 따라서 결론은 현재 회차는 조건부 검토 가능, 다음 회차부터는 ‘낙찰가+임차보증금 인수’를 기준으로 다시 계산입니다.
