서울중앙지방법원 2025타경103289. 서울 관악구 봉천동 비쥬타운에이 3층 302호, 전용 26.28㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022.03.21. 윤현숙의 근저당권보다 앞서 2021.05.17. 전입한 정예지의 임차권입니다. 보증금은 300,000,000원, 확정일자는 2021.04.19.이며 배당요구도 확인됩니다. 즉 우선변제권이 있으면서 동시에 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 부분은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
등기상 임차권등기 자체는 2023.06.23. 설정됐지만, 대항력 판단의 출발점은 이 등기일이 아니라 기존 전입·점유입니다. 정예지의 전입일 2021.05.17.은 말소기준인 윤현숙 근저당 2022.03.21.보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103289 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-81 비쥬타운에이 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.28㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2016.01.18. |
| 등기상 소유자 | 신일균 · 2021.05.22. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 윤현숙 근저당권 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2022.03.21. 윤현숙 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 설정된 더블유에셋주식회사 근저당 65,000,000원, 관악구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정예지의 임차권은 형식상 등기일이 2023.06.23.이어도 전입 2021.05.17.과 확정일자 2021.04.19.가 더 빠릅니다. 따라서 후순위 임차권등기라서 단순 소멸한다고 보면 안 됩니다.
임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정예지 전유부분 전부 · 임차권등기 | 300,000,000원 | 전입 2021.05.17. 확정 2021.04.19. 배당요구 2023.06.23. | 대항력 있음 우선변제 있음 |
| 시보증 정예지 보증금의 보증기관 대위·승계 | 300,000,000원 | 전입 2021.05.17. 확정 2021.04.19. 배당요구 2025.09.29. | 보증기관 승계 중복신고 |
실제 임차인은 정예지 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 정예지 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로, 보증금을 300,000,000원 + 300,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 79.8%라는 숫자는 함정
비쥬타운A의 거래 자료상 전용 26.28㎡와 면적 매칭된 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 4건 평균은 264,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 248,500,000원과 최신 거래 242,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -11.2% 낮아 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.54㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2026.02 | 26.54㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.07 | 27.27㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 26.54㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 248,500,000원 |
최저가 198,400,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 79.8%, 전체 평균의 75.1%입니다. 일반적인 무인수 물건이라면 할인으로 볼 수 있는 숫자입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교가 틀립니다. 현재 회차에서 105,177,600원의 미배당 보증금 인수가 예상되므로 실질취득은 약 300,000,000원대가 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 248,500,000원과 최신 거래 242,000,000원보다 모두 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 198,400,000원 | 105,177,600원 | 약 300,000,000원대 |
| 2회 유찰 시 | 158,720,000원 | 144,302,080원 | 약 300,000,000원대 |
| 3회 유찰 시 | 126,976,000원 | 175,601,664원 | 약 300,000,000원대 |
낙찰가가 198,400,000원 → 158,720,000원 → 126,976,000원으로 낮아져도, 인수액은 105,177,600원 → 144,302,080원 → 175,601,664원으로 커집니다. 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 되는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 정예지 보증금 | 300,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 근저당 · 윤현숙 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 더블유에셋주식회사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 현재 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금에서 집행비용 3,577,600원을 제외한 194,822,400원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 105,177,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권 채권 170,000,000원은 배당액 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2016.01.18.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,376,000원/㎡, 토지면적 102.0㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 비쥬타운A는 12세대 규모이며, 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 과거보다 -11.2% 낮아 가격 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 198,400,000원만 보고 최근 시세의 79.8%라고 평가하면 안 됩니다. 현재 인수 예상액 105,177,600원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 매각물건명세서상 정예지의 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증은 정예지 보증금의 대위·승계 신고로, 실제 임차인은 1명이며 300,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 2회·3회 유찰 가정에서도 낙찰가 하락분 상당액이 임차보증금 인수 증가로 전환됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 264,250,000원보다 최근 12개월 평균 248,500,000원과 최신 거래 242,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -11.2% 낮습니다. 실질취득이 최근 시세를 웃도는 상황에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았고 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 작성됐으므로 입찰 전 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않는 사건
이 사건의 최저매각가는 감정가 248,000,000원에서 한 차례 내려온 198,400,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균의 79.8%라 매력적으로 보입니다. 하지만 정예지의 보증금 300,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차 예상 미배당액 105,177,600원을 매수인이 인수합니다.
더 큰 문제는 유찰이 한 번 더 진행돼도 해결되지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 가정에서는 낙찰가가 158,720,000원으로 낮아지는 대신 인수액이 144,302,080원으로 증가하고, 3회 유찰 가정에서는 낙찰가 126,976,000원에 인수액이 175,601,664원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 보증금 300,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 248,500,000원, 최신 거래 242,000,000원이고 최근 추세는 -11.2%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가 할인”이 아니라 “대항력 임차보증금 인수”를 먼저 보는 사건입니다. 권리분석과 가격분석을 합치면, 현재 조건에서는 실질취득이 최근 시세를 웃도는 고위험·저매력 구조로 평가하는 것이 일관됩니다.