서울중앙지방법원 2025타경103325. 서울 강남구 대치동 선경아파트 2동 14층 1403호입니다. 감정평가상 용도는 아파트이며, 지상 15층 건물의 14층에 위치합니다. 현재 소유자는 양정숙으로, 2015.12.03. 거래가액 2,100,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2016.09.23. 성인환의 100,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.07.04. 그 가압류가 본압류로 이행되면서 현재의 강제경매가 개시됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 506 선경아파트 2동 14층1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상15층 중 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 양정숙 (2015.12.03. 소유권이전 · 거래가액 2,100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 5,710,000,000원 / 4,568,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성인환 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1983.12.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2015.12.03. 신한은행 근저당권 960,000,000원이고, 뒤에 설정된 성인환의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 / 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 81.2%
비교 단지는 선경1차(1동-7동), 총 644세대입니다. 실거래 비교 표본은 전용 163.92㎡ 거래이며, 최근 12개월 거래 평균은 5,625,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 6,000,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 163.92㎡ | 9 | 6,000,000,000원 |
| 2026.05 | 163.92㎡ | 2 | 5,250,000,000원 |
| 2025.04 | 163.92㎡ | 3 | 5,250,000,000원 |
| 2025.03 | 163.92㎡ | 8 | 5,200,000,000원 |
| 2025.03 | 163.92㎡ | 11 | 5,100,000,000원 |
| 2024.10 | 163.92㎡ | 3 | 4,790,000,000원 |
| 2024.08 | 163.92㎡ | 2 | 4,650,000,000원 |
| 2023.04 | 163.92㎡ | 9 | 4,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 5,625,000,000원 |
전체 8건 평균은 5,030,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 더 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 5,625,000,000원, 최신 거래는 6,000,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +16.4%입니다. 현재 최저가 4,568,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.2% 수준이라, 전체 평균만 비교했을 때보다 최근 시세를 기준으로 보더라도 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,568,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,080,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 가압류 · 성인환 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 성인환 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,459,920,000원 |
현재 최저가 가정에서는 배당 계산에 반영된 채권 1,060,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 강제경매개시결정은 기존 성인환 가압류의 본압류 이행으로 별도 중복 배당액을 잡지 않았습니다. 소유자 잔여는 3,459,920,000원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대치초등학교 북동측에 위치하며 주위는 아파트, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 대치역이 있어 제반 교통환경은 양호합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 평슬래브지붕 지1층·지상15층 건물의 14층 1403호이며, 사용승인일은 1983.12.12.입니다.
- 도로. 북측 및 동측은 왕복 8차선, 남측 및 서측은 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 28,050,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 불가해 내부구조도는 인터넷 현황도 등을 기준으로 작성됐으며, 확장 여부 등 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 8건 평균 5,030,000,000원보다 최근 12개월 평균 5,625,000,000원과 최신 거래 6,000,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현재 회차 실질취득. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 동일한 4,568,000,000원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 3,654,400,000원, 3회 유찰 시 2,923,520,000원으로 제시돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부구조·확장 여부 등 실제 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 관련 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·감정평가서와 실제 점유·내부 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰부터 달라졌다”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 회차의 가격 위치입니다. 말소기준은 2015.12.03. 신한은행 근저당권이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 5,710,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가는 4,568,000,000원. 최근 12개월 실거래 평균 5,625,000,000원의 81.2%이고 최신 거래는 6,000,000,000원, 최근 시세 추세도 +16.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성에 더해 현재 회차에서 가격 메리트도 확인되는 구조입니다. 다만 내부 미확인, 토지거래허가구역, 고액 응찰이라는 현실적 조건은 별도로 점검해야 합니다.
