서울중앙지방법원 2025타경103331. 서울특별시 강남구 대치동 914-8에 위치한 대치타워 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물로, 전용면적은 81.24㎡입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 1층에 위치하며, 전체 세대수는 10세대입니다.
현재 소유자는 이향수입니다. 등기상 과거 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소가 반복되었고, 현재 말소기준권리는 2021년 6월 1일 새북구새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 924,000,000원이며, 2025년 3월 28일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었습니다.
이후 설정된 근저당권 3건, 가압류 6건, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정이 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 등기상 권리의 기본적인 정리 구조는 명확합니다. 그러나 권리 소멸과 적정 매수가격은 별개의 문제이며, 이 물건은 특히 가격 검토가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 914-8 대치타워 1층 101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 삼성로71길 11-8 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 81.24㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 1층 |
| 단지 규모 | 10세대 · 2003.04.03 준공 |
| 소유자 | 이향수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,330,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,330,000,000원 (신건 · 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 877,798,444원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 가압류의 소멸 구조
이 사건의 말소기준권리는 2021.06.01 접수된 을구 28번 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권의 채권양도 이력이 있으므로 배당 단계에서는 현재 권리자를 구분해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 확인되지 않은 부분이 핵심
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 (신고 내역 기준) |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 자료 없음 |
| 보증금 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 |
| 명도 대상 | 실제 점유자 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 거래 평균보다 29.8% 높다
대치타워의 확인 가능한 비교 거래는 2건입니다. 2023년 7월 전용 85.81㎡ 거래와 2023년 11월 전용 81.24㎡ 거래로, 두 거래의 평균은 1,025,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 81.24㎡ | 3층 | 1,000,000,000원 |
| 2023.07 | 85.81㎡ | 5층 | 1,050,000,000원 |
| 거래 평균 | — | 2건 | 1,025,000,000원 |
| 경매 신건 | 81.24㎡ | 1층 | 1,330,000,000원 |
비교 거래 중 본건과 전용면적이 동일한 사례는 2023년 11월 3층, 1,000,000,000원 거래입니다. 본건 최저매각가 1,330,000,000원은 이 거래보다 330,000,000원 높은 수준입니다.
비교 거래 2건의 평균인 1,025,000,000원과 비교하면 최저가는 129.8%에 해당합니다. 즉, 과거 거래가격을 기준으로 보면 감정가 그대로 입찰하는 경우 상당한 가격 부담이 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제하고, 근저당권 및 가압류채권에 배당하는 구조입니다. 배당은 제공된 추정 순서와 채권금액에 따른 계산으로, 실제 법원의 배당순위나 배당액 확정 결과는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,700,000원 |
| 1. 을구 28 · 새북구새마을금고 근저당 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 2. 을구 30 · 새북구새마을금고 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 31 · SBI저축은행 근저당 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 4. 을구 32 · SBI저축은행 근저당 | 124,800,000원 | 124,800,000원 |
| 5. 갑구 3 · 신용보증기금 가압류 | 72,733,900원 | 62,700,000원 |
| 6. 갑구 4 · 농협은행 가압류 | 5,453,217원 | 0원 |
| 7. 갑구 5 · 신한카드 가압류 | 7,962,414원 | 0원 |
| 8. 갑구 6 · KB국민카드 가압류 | 7,401,435원 | 0원 |
| 9. 갑구 7 · 삼성카드 가압류 | 11,729,857원 | 0원 |
| 10. 갑구 8 · 서울신용보증재단 가압류 | 8,227,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당금액은 채권최고액 기준입니다. 을구 28번과 30번의 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되었으며, 표에는 최초 설정 당시 채권자 명칭을 표시했습니다. 실제 배당에는 확정 채권액·채권양도 관계·우선채권 등이 영향을 미칠 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
신건 최저가에서 1회 또는 2회 유찰되어 최저가가 내려간다고 가정하면 다음과 같이 매각대금과 채권 미배당액이 달라집니다. 아래 금액은 회차별 시뮬레이션이며 실제 차회 매각가격이나 유찰을 보장하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,330,000,000원 | 50,808,508원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,064,000,000원 | 314,148,508원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 851,200,000원 | 524,820,508원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정가격은 1,064,000,000원으로, 2023년 비교 거래 평균인 1,025,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 가정가격은 851,200,000원으로 과거 거래 평균보다 낮아집니다.
그러나 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 현재 실거래 시세, 실제 점유자와 임차보증금 인수 가능성, 취득 관련 비용을 확인하기 전에는 가격 메리트가 확정되었다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 대치동 대치4동 주민센터 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 선릉역과 대치역이 위치하며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2003.04.03 준공된 총 10세대 건물입니다. 철근콘크리트구조이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 본건은 지상 7층 중 1층 101호입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 토지는 장방형의 주거용 건부지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 및 대공방어협조구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 해당합니다.
- 토지가격. 공시지가는 9,029,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 379.2㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 개별 호수의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 건물이고 확인 가능한 실거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본이 제한되어 적정가격 추정과 향후 매각 가능성 판단에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2023년의 2건뿐입니다. 감정가 1,330,000,000원의 적정성을 판단하려면 2026년 현재의 인근 비교 거래와 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 층별 가격 차이. 본건은 1층이고 확인된 비교 거래는 3층과 5층입니다. 일조·조망·사생활 보호·소음·실내 상태를 반영해 실제 매수가격의 적정성을 평가해야 합니다.
- 점유자 조사. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 주민등록 전입, 임대차계약 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수액을 별도로 산정해야 합니다.
- 근저당권 양도 확인. 을구 28번과 30번 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 실제 채권액과 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 후순위 가압류·압류. 가압류 6건과 국민건강보험공단 압류의 매각에 따른 소멸 여부, 조세·공과금 관련 우선채권 유무를 확인해야 합니다.
- 배당표 점검. 신건 기준 예상 미배당액은 50,808,508원입니다. 실제 배당에서는 채권최고액과 확정 채권액이 다를 수 있으며, 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 회차 검토. 1회 유찰 시 1,064,000,000원, 2회 유찰 시 851,200,000원으로 가정되어 있습니다. 각 가격을 현재 시세와 비교하고 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있는 비용을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약허가구역에 포함되어 있으므로 경매취득 관련 규제와 사후 이용조건을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래가를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류”
대치타워 101호의 말소기준권리는 2021년 6월 1일 새북구새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임대관계가 미상이므로 점유자에 대한 추가 확인이 선행되어야 합니다. 등기상 권리 소멸만으로 명도나 보증금 승계 위험까지 완전히 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
가격은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 신건 최저매각가 13.30억 원은 확인된 거래 평균 10.25억 원의 129.8%입니다. 다만 비교 거래가 2023년의 2건뿐이어서 이 평균을 현재의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다.
총 10세대 규모와 1층이라는 개별 조건까지 감안하면 현재 감정가에 대한 충분한 검증이 필요합니다. 권리분석상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유관계와 가격 측면에서는 보수적인 판단이 적절합니다.
종합 판단: C등급(43점). 후순위 권리 소멸은 장점이지만, 비교 거래 평균보다 높은 최저가, 오래된 거래 표본, 소규모 건물의 환금성 불확실성, 확인되지 않은 임대관계를 반영한 평가입니다. 현 단계의 판단은 신건 입찰 신중·현재 시세와 점유관계 추가 확인입니다.
