280,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103378. 동작구 대방동 명성하우스 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자 사형택은 2019년 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 269,000,000원입니다. 현재 경매의 핵심은 근저당이 아니라 임차인의 대항력과 매각조건입니다. 말소기준은 2023.08.22. 서초세무서장 처분청의 국 압류이고, 강유진은 2021.12.09. 전입·점유를 시작해 이보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.11.22.로 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
그대로라면 현재 회차에서 보증금 297,000,000원 중 배당되지 않는 21,720,000원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 명세서에 별도의 매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 경매와 달리, 그 조건이 이행되는 경우 낙찰자의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 대방동7길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 27.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 지상6층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.11.28. 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
현재 실제 임차인은 강유진 1명입니다. 과거 김소현의 주택임차권 259,000,000원은 2021.12.17. 이미 말소되었습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 임차인 수에 추가되는 임대차가 아니라 채권자 권리입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 승계, 매각조건으로 실질 0원*
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강유진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 297,000,000원 | 2021.12.09 / 2021.11.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원* |
강유진의 임대차계약일은 2021.11.05., 전입·점유개시일은 2021.12.09., 확정일자는 2021.11.22.입니다. 말소기준 2023.08.22.보다 전입이 빠르므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 회차 예상배당은 275,280,000원, 미배당은 21,720,000원입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 280,000,000원 | 21,720,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 224,000,000원 | 76,936,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 179,200,000원 | 121,108,800원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 회차에도 그대로 적용·이행되는 경우. 조건을 제외한 일반 대항력 임차인 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다.
④ 시세 비교 — 400,000,000원 거래는 ‘참고치’
명성하우스 실거래 자료에는 2024.10. 400,000,000원 거래가 1건 있습니다. 다만 그 거래의 면적은 46.65㎡, 대상물건 기준 면적은 27.9㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 280,000,000원이 해당 거래가의 70.0%라는 산술값만으로 이 물건을 “시세보다 30% 저렴하다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 46.65㎡ | 6 | 400,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 강유진 보증금(우선변제) | 297,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,720,000원을 제외한 275,280,000원이 임차보증금에 우선 배당되어, 계산상 21,720,000원이 남습니다. 이 리포트의 실질 인수 0원 표시는 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울공업고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보가능거리에 지하철 7호선 보라매역·신대방삼거리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상6층, 외벽 석재붙임, 내부 벽지·일부 타일, 새시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 장방형 토지로 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측·동측으로 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 통계. 명성하우스는 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 가격뿐 아니라 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 조건 재확인. 이 사건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 당일 매각물건명세서 원문에서 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 강유진의 전입일 2021.12.09.은 말소기준 2023.08.22.보다 빠릅니다. 조건이 없다고 가정하면 미배당 보증금 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
- 가격 비교 주의. 400,000,000원 실거래는 46.65㎡이고 대상은 27.9㎡입니다. 면적 불일치 표본 하나만으로 적정 낙찰가를 확정하지 마세요.
- 환금성 확인. 16세대 규모이고 경매 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0% 통계가 있어, 단순 할인율보다 실제 수요와 재매각성을 우선 점검해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 완료되는지 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘매각조건의 실제 이행’
표면만 보면 보증금 297,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 280,000,000원이라 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산도 21,720,000원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 400,000,000원 실거래는 면적이 46.65㎡로 대상 27.9㎡와 다르고, 표본도 1건뿐입니다. 여기에 16세대 규모, 경매 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0% 통계가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “조건부 권리 해소는 긍정적, 가격·환금성은 추가 검증 필요”로 정리하는 것이 가장 보수적입니다.
