광주지방법원 2026타경12. 대상물건은 광주광역시 남구 주월동 543-9 주월동마이다스빌 101동 501호입니다. 등기부상 현재 소유자는 구복심이고, 말소기준권리는 2020.03.12. 을구 9번 무진새마을금고 근저당권입니다. 이후 2026.01.05. 임의경매개시결정이 잡혀 있으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 흐름에서 가장 먼저 볼 부분은 2020년 근저당권보다 뒤에 설정된 2025년 10월 윤영진 임차권등기입니다. 등기부에는 임차보증금 80,000,000원이 기재되어 있고, 임대차계약일자는 2023.09.12., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.10.10., 확정일자는 2023.09.22.로 적혀 있습니다. 그러나 현재 자료상 대항력 판정은 불가하므로, 매수인이 실제로 부담할 인수액은 현재 0원으로 계산되더라도 원본 서류 확인이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2020.03.12. 설정된 무진새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.10.23. 윤영진의 주택임차권이 등기되었고, 2026.01.05. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 자료상 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 권리 분석 — 대항력과 보증금은 구분해서 봐야 한다

윤영진의 임차권등기는 2023.09.12. 임대차계약, 2023.10.10. 주민등록·점유개시, 2023.09.22. 확정일자를 기초로 2025.10.23. 등기된 것입니다. 등기부 원문에는 임차보증금이 80,000,000원으로 기재되어 있고 “90,000,000원 중 반환받지 못한 금액”이라는 내용도 함께 표시됩니다. 다만 현재 자료에서는 대항력은 판정 불가로 남아 있으므로 이 금액을 그대로 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

현재 시나리오에서 채권최고액 82,800,000원에 대해 69,027,400원이 배당되어 13,772,600원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 가격 분석 — 1회 유찰로 최저가가 70%까지 내려왔다

현재 회차는 1회 유찰 상태이며 최저매각가는 70,700,000원입니다. 감정가 101,000,000원 대비 현재 회차 비율은 70%입니다. 실거래 자료가 별도로 제시되지 않았기 때문에 시장가격과의 직접 비교보다는 회차별 가격 변화와 권리 구조를 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 ‘금당중학교’ 남측 인근으로, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
• 구조. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕으로 지하1층/지상15층 중 제5층 제501호이며, 외벽은 몰탈위페인팅 등, 창호는 새시창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재경보·화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 상대보호구역으로 기재되어 있습니다.
• 현황조사. 임대관계는 미상이며, 현장조사 시 폐문부재로 내부확인은 생략되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격. 감정가 101,000,000원에서 1회 유찰 후 70,700,000원으로 내려온 회차입니다.
• 인수액. 현재 배당 시나리오 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 윤영진 임차권의 대항력은 판정 불가입니다.
• 유경림·유영미. 두 사람은 2022.12.02. 전입으로 표시되고 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 자료를 다시 확인해야 합니다.
• 윤영진. 2025.10.23. 임차권등기가 확인되며 등기상 임차보증금은 80,000,000원입니다. 대항력 여부와 배당 관계를 원본 서류로 교차확인해야 합니다.
• 배당. 현재 회차에서는 무진새마을금고에 69,027,400원이 배당되고 13,772,600원의 미배당이 발생합니다.
• 현장 확인. 폐문부재로 내부확인이 생략되었으므로 실제 점유상태와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 임차권 확인이 핵심이다”

이 물건은 1회 유찰 후 최저매각가가 70,700,000원까지 내려왔고 현재 배당상 매수인 인수 0원으로 계산되어 숫자만 보면 접근성이 좋아졌습니다. 그러나 일반적인 후순위 권리처럼 단순히 “전부 소멸”이라고 끝내기에는 윤영진의 임차권등기와 유경림·유영미의 미상 보증금이 남아 있습니다.

특히 윤영진의 임차권등기는 2023년 임대차계약과 주민등록·점유개시를 배경으로 2025년에 설정되었고, 등기상 임차보증금은 80,000,000원입니다. 현재 자료에서는 대항력 판정이 불가하므로 최저가 70,700,000원만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 핵심은 입찰 전 임차권의 실제 대항력·배당관계와 두 명의 보증금 여부를 다시 확인하는 것입니다.