광주지방법원 2026타경624. 광주광역시 남구 진월동 250-8 삼익세라믹아파트 104동 11층 1107호로, 현재 감정가 3억8,200만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 2억6,740만원으로 내려온 물건입니다. 현재 가격은 감정가의 70%입니다. 권리의 핵심은 2001.12.21 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권이며, 데이터상 말소기준권리로 분류되어 있습니다.
등기부에는 이후 압류 1건, 가압류 2건, 근저당권 여러 건과 2026.01.16 임의경매개시결정이 확인됩니다. 이 가운데 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하도록 표시되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 현황 확인은 별도로 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 250-8 삼익세라믹아파트 104동 11층 1107호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로 660 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 강승백·강인아·송현옥 |
| 지분 | 강승백 7분의 2 · 강인아 7분의 2 · 송현옥 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 267,400,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 74,676,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2001.12.21 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.20 국민건강보험공단 압류, 2025.02.13 광주신용보증재단 가압류, 2025.04.21 신용보증기금 가압류, 2026.01.16 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
을구에서는 2022.04.25 동광새마을금고 근저당권 36,000,000원, 2023.03.09 동광새마을금고 근저당권 144,000,000원, 2023.04.14 이현의 근저당권 40,000,000원이 후순위로 설정되어 있습니다. 이들 역시 매각으로 소멸합니다. 2002.10.22 장귀권 전세권 20,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 흐름 — 1회 유찰 후 감정가의 70%
현재 회차의 최저매각가는 267,400,000원으로 감정가 382,000,000원의 70% 수준입니다. 외부 시세 수치는 제시되어 있지 않으므로, 가격 메리트는 시세와 단정적으로 비교하기보다 현재 회차 가격과 다음 유찰 시나리오를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 267,400,000원 | 79,243,814원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 187,180,000원 | 158,340,734원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 131,025,999원 | 213,708,579원 |
현재 회차에서는 감정가 대비 70%까지 내려왔고, 추가 유찰 시 매각가가 187,180,000원, 다시 유찰되면 131,025,999원까지 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 반면 채권단 미배당액은 가격이 낮아질수록 커집니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,543,600원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 동광새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 동광새마을금고 | 144,000,000원 | 133,256,400원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 이현의 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 8,500,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 채권 총 청구액은 342,100,214원, 총 예상배당은 262,856,400원으로 79,243,814원의 미배당이 발생합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 잔여 및 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 진월동 소재 광주씨티병원 동측 인근의 삼익세라믹아파트 제104동 제1107호입니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 11층 1107호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·화재탐지설비·소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류(접합), 중로1류(접합), 상대보호구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 현재 최저매각가 267,400,000원은 감정가 382,000,000원의 70%입니다. 시세 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 확정하지 마세요.
- 회차 전략. 2회 유찰 시 187,180,000원, 3회 유찰 시 131,025,999원의 시나리오가 있습니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 권리. 2001.12.21 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 압류·가압류·근저당·경매개시결정이 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
- 점유. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 지분. 강승백 7분의 2, 강인아 7분의 2, 송현옥 7분의 3의 공유지분 구조이므로 관련 서류의 당사자 및 지분관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.29이며, 실제 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사서와 배당표를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸되지만, 배당과 점유는 확인해야 한다”
이 물건은 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 267,400,000원으로 내려왔고, 이는 감정가 382,000,000원의 70%입니다. 말소기준권리는 2001.12.21 하나은행 근저당이며, 후순위 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 현재 회차의 배당에서는 79,243,814원의 미배당이 발생하고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 즉 채권자 간 배당 부족분이 있다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 정리되어 있습니다.
따라서 현재 물건의 핵심은 감정가 대비 70%라는 가격과 임대관계 및 점유 확인, 그리고 배당표 원본 대조입니다. 추가 유찰 시 49%, 34%의 가격 시나리오가 열려 있으므로 현재 회차 응찰과 다음 회차 대기의 차이를 숫자로 비교하는 접근이 적절합니다.
