대전지방법원 2025타경746. 천안시 서북구 입장면 도림리의 다세대주택 3층 301호입니다. 감정평가상 전용면적은 72.15㎡, 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2·현관·발코니 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층입니다. 사용승인일은 2019.05.24입니다. 공부상 동 표시는 1동이지만 현황상 101동으로 표시되어 있다는 점은 현장 확인이 필요합니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현 소유자 한연흠이 2022.06.14 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 농협은행 근저당권 채권최고액 66,550,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2024.12.23 농협은행 가압류 12,048,152원과 2025.10.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 340-15 1동 3층301호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 다세대주택 · 전용 72.15㎡ · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 현 소유자 | 한연흠 · 2022.06.14 소유권이전등기 · 거래가액 75,636,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 64,635,549원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.06.14 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 2024.12.23 가압류와 2025.10.01 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전 신탁등기들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 174.6%
동일 면적 72.15㎡의 실거래 표본은 8건입니다. 전체 평균은 78,473,750원이지만, 과거 103,040,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 하락장 보정 원칙에 따라 최근 12개월 평균 72,958,333원, 최신 거래 71,860,000원, 최근과 과거의 가격 추세 -23.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 72.15㎡ | 4 | 71,860,000원 |
| 2023.03 | 72.15㎡ | 3 | 71,230,000원 |
| 2023.03 | 72.15㎡ | 4 | 77,870,000원 |
| 2022.06 | 72.15㎡ | 2 | 70,040,000원 |
| 2022.05 | 72.15㎡ | 2 | 71,110,000원 |
| 2022.05 | 72.15㎡ | 3 | 75,640,000원 |
| 2022.03 | 72.15㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2022.02 | 72.15㎡ | 4 | 103,040,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.15㎡ | 6건 | 72,958,333원 |
현재 최저매각가는 127,400,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 127,400,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 174.6%에 해당합니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “싸졌다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다. 최신 거래도 71,860,000원이고 가격 추세는 -23.2%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 66,550,000원 | 66,550,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,048,152원 | 12,048,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,218,248원 |
현재 최저가 127,400,000원에서는 집행비용 2,583,600원과 채권액 78,598,152원이 배당되고 소유자 잔여는 46,218,248원으로 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 17,695,821원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 29세대 규모의 단지입니다. 전용 72.15㎡, 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2·현관·발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 도림교차로(34번국도) 남서측 인근으로, 주위는 공장·아파트단지·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재한 국도주변농촌지역입니다.
- 교통. 다세대주택단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 단지 동측 폭 6~7미터 포장도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·LPG 가스공급·승강기설비가 있으나, 승강기는 현재 운행중단 상태로 기재되어 있습니다. 공급시설에도 일부 문제가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 표시 차이. 공부상 건물 표시는 1동이나 현황에서는 101동으로 표시되어 있으므로 실제 목적물 확인이 필요합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 175,600원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회, 매각률 0.0%입니다. 실거래 가격 추세도 -23.2%로 하락 방향이어서 재매각 가능성을 낙관적으로 잡기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가를 ‘70% 할인’로만 보지 말 것. 감정가 대비 70%라도 최근 12개월 평균 대비로는 174.6%입니다. 시세보다 싸다는 판단은 금물입니다.
- 실거래 시차 확인. 실거래 표본의 최신 거래가 2023.04이므로 2026.09.09 매각기일 전 현재 거래가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 승강기·공급시설 재확인. 승강기는 운행중단으로 기재돼 있고 공급시설에도 문제가 있는 것으로 판단된다는 비고가 있으므로 정상화 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 1동·101동 동일성 확인. 공부상 1동과 현황상 101동 표기가 다른 만큼 현장 동번호, 출입구, 호수 표시를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·명도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 회차별 배당과 가격을 분리해 판단. 2회 유찰 시 매각가 89,180,000원에서도 인수액은 0원이고, 3회 유찰 시 62,425,999원에서도 인수액은 0원입니다. 다만 채권자의 미배당은 매수인 인수와 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2022.06.14 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 127,400,000원이 곧 실질취득액인데, 최근 12개월 평균 72,958,333원의 174.6%입니다. 최신 거래는 71,860,000원, 가격 추세는 -23.2%입니다.
여기에 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0%, 승강기 운행중단과 공급시설 문제까지 겹칩니다. 따라서 감정가에서 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격 매력도를 높게 평가해서는 안 됩니다. 권리는 정리되지만, 현재 회차의 실질취득가격과 환금성은 낮은 평가가 타당한 물건입니다.
