2,600,368,000원
대전지방법원 2025타경770. 아산시 방축동 592-52 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기부상 건물 소유자는 김은아·이용민·이용주·이용훈으로 각 4분의 1 지분을 갖고 있습니다. 과거 아산원예농업협동조합의 2,160,000,000원 근저당은 2024.10.25. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 내포신용협동조합의 채권최고액 3,185,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.06. 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당은 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리 자체는 비교적 명료합니다. 핵심 점유자인 고현희의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 2,600,368,000원에 매수한다고 가정할 때 실질취득액은 낙찰가와 동일한 2,600,368,000원입니다. 이 사건의 주된 확인 포인트는 권리 인수보다는 실제 이용상태·위반건축물·토지 규제·환금성 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 592-52 · 충청남도 아산시 남부로8번길 27-29 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 2,941.0㎡ · 대 · 주상용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 180,300원/㎡ |
| 건물 현황 | 제1종근린생활시설(휴게음식점) → 현황 매점·쉼터카페 · 단독주택(다중주택 6실) → 현황 샤워실·휴게실 등 |
| 구조 / 사용승인 | 일반철골구조 스라브지붕 단층 2023.04.20 · 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 2023.10.18 |
| 소유자 | 김은아·이용민·이용주·이용훈 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,714,810,900원 / 2,600,368,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,501,990,583원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.04.27. 설정된 아산원예농업협동조합 근저당 2,160,000,000원은 2024.10.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 내포신용협동조합의 근저당 3,185,000,000원이 말소기준입니다. 2025.11.06. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.16.에는 이 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 순위 자체는 2024.10.25. 설정 근저당을 승계하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고현희 | 1층 | 2025.08.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 고현희의 전입신고일 2025.08.07.은 말소기준일 2024.10.25.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 별도로 확인해야 하지만, 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,600,368,000원으로 감정가 3,714,810,900원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 1,820,257,600원, 3회 유찰 시 시나리오는 1,274,180,320원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 2,600,368,000원 | 613,035,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,820,257,600원 | 1,385,344,976원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,274,180,320원 | 1,925,961,483원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다른 개념이라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 70%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 물건이 일반적인 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설·주택이 결합된 형태이고, 현황상 캠핑장 이용 이력과 위반건축물 표기가 있어 실제 시장가격은 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,600,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,403,680원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 내포신용협동조합 | 3,185,000,000원 | 2,571,964,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 3,185,000,000원 가운데 2,571,964,320원이 배당되고 613,035,680원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권 청구금액 2,501,990,583원은 현재 회차 추정배당 범위 안에 있으나, 표의 근저당 계산은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정호관광단지 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·주거나지·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 제1종근린생활시설은 현황상 매점·쉼터카페, 단독주택(다중주택 6실)은 샤워실·휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 2,941.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역·중점경관관리구역에도 포함됩니다. 보전산지·공익용산지와는 접합니다.
- 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 토지·근린생활시설·주택·캠핑장 이용 이력이 함께 얽힌 물건이고 비교 실거래 시세도 없어, 재매각 가능성과 적정가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 건축물대장에 기재된 위반건축물의 정확한 대상·내용과 현재 상태를 원본으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 감정평가서상 ㉠ 내지 ㉥ 제시외 건물 등이 포함되므로 현장 위치와 이용 상태를 대조하세요.
- 실제 이용상태. 공부상 용도와 매점·쉼터카페·샤워실·휴게실 등 현황 이용이 다르므로 현재 사용 상태를 직접 확인하세요.
- 점유자 확인. 고현희는 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 임대차계약·배당요구 등 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 토지 규제. 보전녹지지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등 이용 제한을 실제 계획과 대조하세요.
- 근저당 이전. 2024.10.25. 설정 근저당이 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 토지·근린생활시설·유사 복합물건의 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 2024.10.25. 내포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 고현희의 2025.08.07. 전입은 그보다 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 2,941.0㎡ 토지와 근린생활시설·주택을 일괄매각하고, 현황상 매점·쉼터카페·샤워실·휴게실 및 캠핑장 이용 이력이 있습니다. 여기에 건축물대장의 위반건축물 표기, 보전녹지지역 등 토지 규제가 겹칩니다. 현재 최저가 2,600,368,000원이 감정가의 70%까지 내려왔더라도 비교할 실거래 시세가 없는 만큼 “30% 할인 = 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격과 현황은 정밀검증이 결론입니다.
