부산지방법원 2025타경21991. 범일역삼정그린코아더시티 23층 2301호, 이용상태가 공동주택인 아파트입니다. 감정가는 280,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가보다 84,000,000원 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 중심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이종민은 2021.11.22 주민등록 및 점유를 시작했고 2021.11.23 확정일자를 받아, 2024.12.16 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 280,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 196,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,544,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 192,456,000원이 배당되고, 남는 87,544,000원은 매수인이 떠안습니다. 그래서 실제 부담은 196,000,000원 + 87,544,000원 = 283,544,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 830-62 범일역삼정그린코아더시티 23층 2301호 · 부산광역시 동구 범일로90번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 26층 건물 내 23층 2301호 |
| 대상 면적 | 43.788㎡ |
| 소유자 | 주식회사부텐 · 2021.12.17 소유권이전 · 거래가액 318,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종민 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 말소기준으로 선언된 권리는 2024.12.16 동구(부산광역시)의 압류입니다. 그런데 임차인 이종민의 주민등록·점유는 2021.11.22, 확정일자는 2021.11.23으로 그보다 약 3년 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제도 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종민 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.11.22 / 2021.11.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 현재 회차 87,544,000원 |
② 회차가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 196,000,000원 | 87,544,000원 | 283,544,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 137,200,000원 | 145,520,800원 | 282,720,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 96,040,000원 | 186,088,720원 | 282,128,720원 |
현재 최저가 196,000,000원만 기준으로 보면 감정가의 70%입니다. 하지만 실제 매수비용은 283,544,000원입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조라, 유찰을 기다린다고 총 취득부담이 1.37억이나 0.96억대로 내려가지 않습니다. 이 사건은 입찰가보다 보증금 280,000,000원이라는 경제적 바닥이 훨씬 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
동일 면적 43.79㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 279,066,666원이지만, 2022년·2023년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 43.79㎡ | 26 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 43.79㎡ | 24 | 298,600,000원 |
| 2022.06 | 43.79㎡ | 17 | 318,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.79㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다. 현재 최저가 196,000,000원은 이 금액의 89.1%라 표면상 10.9% 낮습니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득 283,544,000원은 최근 시세의 약 128.9%로, 최신 거래보다 63,544,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 이종민 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이종민 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 196,000,000원 중 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금 잔액 87,544,000원은 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 범일역 남동측 직선거리 약 300m 지점. 주변은 업무시설·숙박시설·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범일역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 23층 2301호. 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식주차 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류와 중로3류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 규모·거래표본. 총 24세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 25.0%입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액 확인. 현재 회차 기준 196,000,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 87,544,000원을 더한 실질취득은 283,544,000원입니다.
- 추가 유찰도 착시. 2회 유찰 시 실질취득 282,720,800원, 3회 유찰 시 282,128,720원으로 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 최근 거래 우선. 과거 거래를 포함한 전체 평균 279,066,666원보다 최신 거래 220,000,000원과 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -28.7%입니다. 과거 298,600,000원·318,600,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자 이름이 이종민으로 동일합니다. 임대차계약·보증금 지급·점유·경매신청 채권을 원본 서류에서 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 임차인 미배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.96억 낙찰”이 아니라 “2.84억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 280,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 196,000,000원이고, 최신 실거래 220,000,000원보다도 24,000,000원 낮습니다. 하지만 그 비교는 매수인이 인수하는 임차보증금을 빼고 본 숫자입니다.
이종민의 보증금은 280,000,000원이고 전입·점유 및 확정일자가 말소기준 압류보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당 후 미배당액 87,544,000원이 남아, 매수인의 실질취득은 283,544,000원입니다. 최근 거래 220,000,000원보다 약 28.9% 높고, 최근 가격 흐름도 -28.7%의 하락 추세입니다. 2회, 3회 더 유찰돼도 인수액이 늘면서 총비용은 계속 282,000,000원대에 머뭅니다.
결론은 명확합니다. 이 물건은 최저가 할인율로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액을 포함한 실질취득가가 기준이며, 현재 자료상 그 금액은 최근 시세보다 높습니다. 권리분석의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 임차보증금 280,000,000원의 잔액을 실제로 얼마나 인수하게 되느냐입니다.
