부산지방법원 2025타경21997. 부산진구 초읍동 혜도인파크에비뉴연지 101동 11층 1103호 아파트입니다. 감정가는 357,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 249,900,000원입니다. 권리의 기준점은 2023.03.24. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 348,000,000원입니다. 이후 설정된 5건의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 371,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 361,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.3%이고 전체 12건 평균 370,416,666원 대비로도 67.5%입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 0.4%로 급격한 하락 신호는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21997 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 671 혜도인파크에비뉴연지 101동 11층1103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 새싹로 229 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.8292㎡ · 29층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 윤수현 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2018.02.21 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 291,982,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2023.03.24. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤의 케이비국민카드·우리카드·롯데카드·하나은행·우리금융캐피탈 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가를 249,900,000원으로 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
혜도인파크에비뉴연지는 160세대, 사용승인일은 2018.02.21입니다. 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 370,416,666원, 최근 12개월 4건 평균은 371,500,000원입니다. 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 361,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2025.08 | 84.83㎡ | 25 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 84.83㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 14 | 375,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2024.02 | 84.83㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 84.96㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2023.12 | 84.96㎡ | 19 | 368,000,000원 |
| 2023.09 | 84.96㎡ | 18 | 388,000,000원 |
| 2023.08 | 84.96㎡ | 16 | 378,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 371,500,000원 |
최신 거래는 2026.05. 361,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 371,500,000원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 0원이므로 249,900,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 67.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 차이는 0.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 348,000,000원 | 245,601,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,137,952원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,376,696원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,390,460원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 79,511,807원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 2,946,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 462,363,343원 중 예상배당은 245,601,400원이며, 미배당은 216,761,943원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 216,761,943원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 290,682,363원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 342,426,658원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 초읍동 연학초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 29층 건물 중 11층이며 사용승인일은 2018.02.21입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 공동현관, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 15M 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 시장정비구역·제2종일반주거지역·준주거지역은 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 평균 371,500,000원의 67.3%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 361,000,000원을 우선 비교하세요.
- 권리 기준. 2023.03.24. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 두고 이후 권리가 모두 소멸하는지 원본 등기에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 216,761,943원이 발생하지만 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 현재 회차부터 경쟁력이 있다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.03.24. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 357,000,000원에서 한 차례 유찰돼 249,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 371,500,000원의 67.3%이고 최신 거래 361,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 마지막 확인 항목입니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래, 점유관계는 원본 확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
