부산지방법원 2025타경22027. 부산 금정구 장전동 현대1차아파트 1동 12층 1214호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층입니다. 소유자는 허주현으로, 2011.03.24. 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “1회 유찰 아파트”가 아닙니다. 등기부에는 정미숙의 전세권 125,000,000원이 2020.12.17. 설정돼 있고, 말소기준인 박진 근저당 110,000,000원은 그보다 늦은 2024.03.06. 설정됐습니다. 등기상 선후관계만 보면 전세권이 말소기준보다 앞섭니다. 동시에 경매개시 채권자도 정미숙이고 청구액 역시 125,000,000원이며, 예상배당표는 이 전세권에 배당한 뒤 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 두 판단이 같은 방향이 아니므로, 최종 인수 여부는 매각물건명세서 원문 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 74-77 현대1차아파트 1동 12층 1214호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 허주현 (2011.03.24. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 정미숙 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 / 동일면적 | 장전현대 · 190세대 · 2006.07.27. 준공 · 전용 59.7㎡ 거래 비교 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2011년 진주서부농업협동조합 근저당, 좌천4동새마을금고 근저당, 부산은행 근저당, 수협은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 을구 9번 정미숙 전세권과 을구 10번 박진 근저당입니다. 정미숙 전세권은 전세금 125,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부이며 2020.12.17.부터 2022.12.16.까지의 존속기간으로 등기됐습니다.
별도 임차인 조사 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기된 정미숙 전세권과 별개로 현장 점유관계 역시 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세까지 같이 봐야 한다
장전현대 동일 면적 59.7㎡의 확인된 거래는 9건입니다. 전체 평균은 148,111,111원이지만, 최근 시장 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 131,333,333원, 최신 거래 117,500,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -16.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.7㎡ | 13 | 117,500,000원 |
| 2025.06 | 59.7㎡ | 13 | 117,500,000원 |
| 2025.02 | 59.7㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 59.7㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 2022.05 | 59.7㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 59.7㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 59.7㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 59.7㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2021.08 | 59.7㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.7㎡ | 3건 | 131,333,333원 |
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%이고, 최신 거래 117,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 배당 시나리오대로 인수액이 실제 0원이라면 표면 가격은 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 하지만 최근 12개월 평균이 과거 거래 평균보다 16.1% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 148,111,111원 대비 77.0%라는 수치만 보고 큰 할인이라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 정미숙 | 125,000,000원 | 111,702,600원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 박진 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 235,000,000원 중 예상배당은 111,702,600원이며, 미배당은 123,297,400원입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 전세권 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 114,100,000원 | 111,702,600원 | 123,297,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 156,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 180,497,362원 | 0원 |
시나리오상 유찰이 이어질수록 매각가는 79,870,000원, 55,909,000원으로 낮아지고 정미숙에게 돌아가는 배당액도 78,032,340원, 54,502,638원으로 줄어듭니다. 그러나 모든 시나리오가 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있다는 사실과, 등기상 선순위 전세권 인수 표시가 함께 존재합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 위험이 자동 해소되는 구조로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·주택·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·승강기·난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,819,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 시장. 동일 면적 최근 거래는 117,500,000원부터 177,000,000원까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 131,333,333원입니다. 최근 가격 추세는 -16.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최우선 확인. 2020.12.17. 정미숙 전세권 125,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 문구를 직접 확인하세요.
- 전세권자와 경매신청인의 동일성 확인. 전세권자와 경매개시 채권자는 모두 정미숙이며 청구액은 125,000,000원입니다. 실제 배당요구·소멸 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하세요.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 148,111,111원보다 최근 12개월 평균 131,333,333원과 최신 거래 117,500,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -16.1%입니다.
- 표면 할인만 보지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 86.9%여도, 이는 인수 0원이 확정돼야 의미 있는 비교입니다.
- 배당표 재확인. 현재 회차 기준 정미숙 예상배당은 111,702,600원이고 총 미배당은 123,297,400원입니다. 세금·우선변제 변수가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 163,000,000원에서 1회 유찰돼 114,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 86.9%입니다. 최신 거래도 117,500,000원이어서 배당상 인수 0원이 확정된다면 가격 자체는 신건보다 훨씬 검토하기 쉬워졌습니다.
하지만 최근 가격 추세가 -16.1%로 하락 중이고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 정미숙 전세권 125,000,000원이 존재합니다. 등기 분석에서는 이 전세권을 매수인 인수로 표시하지만 배당 시나리오는 인수액을 0원으로 산정하고 있어, 현재 단계에서 “권리가 깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류. 이 사건은 최저가 숫자보다 전세권 소멸 여부 한 줄을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
