전주지방법원 2025타경259. 고창군 상하면 용대리 396, 396-1의 토지와 제1동 공장을 포함한 일괄매각 물건입니다. 토지는 2필 일단지의 공업용 건부지로 이용 중이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장입니다. 감정평가상 공장은 장기간 운영이 중단된 상태입니다. 감정가 343,011,200원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 57,650,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않아 57,650,000원이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 더구나 공장 가동 중단, 기계기구 일부 소재불명, 폐수처리시설, 토지 경계의 별도 지적측량 필요가 함께 적시돼 있어, 가격보다 현장성과 권리 원본 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경259 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 상하면 용대리 396, 396-1 제1동 · 도로명 전북특별자치도 고창군 상하면 동학농민군로 83-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 토지는 공업용 건부지, 건물은 공장으로 장기간 운영 중단 |
| 토지 | 공장용지 · 생산관리지역 · 833.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사성원에프앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 343,011,200원 / 57,650,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 105,128,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원, 등기 원본 재확인 필요
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 7회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 임차인 신고도 없어 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다.
② 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세 대비 저가’는 아니다
현재 최저가는 57,650,000원으로 감정가 343,011,200원의 16.81%입니다. 다음 회차가 이어질 경우 데이터상 6회 유찰 시 40,355,000원, 7회 유찰 시 28,248,500원입니다. 할인폭만 보면 매우 커 보이지만, 동일 용도의 최근 거래가격 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 57,650,000원 | 16.81% | 274,987,700원 |
| 6회 유찰 시 | 40,355,000원 | 11.76% | 291,971,390원 |
| 7회 유찰 시 | 28,248,500원 | 8.24% | 303,859,973원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,700원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 283,200,000원 | 56,212,300원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권총액 331,200,000원 중 56,212,300원이 배당되고, 274,987,700원이 미배당으로 남습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 토지는 공장용지이자 공업용으로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장입니다. 공장은 장기간 운영이 중단된 상태입니다.
- 입지. 고창군 상하면 용대리 ‘택동마을’ 동측 인근의 산간 농촌지역으로, 자연취락·농경지·축사시설·임야가 주를 이룹니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 고창읍 소재지까지 차량으로 약 20분 거리이며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 생산관리지역이며 공시지가 9,620원/㎡, 지목은 공장용지, 토지면적은 833.0㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 기계기구. 기호 3, 10, 18, 19, 29, 30은 현황 소재불명이고, 기호 14는 목록상 3개이나 현황 1개입니다. 기호 24~26은 폐수처리장 설비로 잔존 부대시설을 포함해 평가됐습니다.
- 경계. 대상물건은 개략적인 목측으로 위치를 확인한 상태이며, 정확한 위치·경계·현황 확인에는 별도의 지적측량이 필요합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 을구 3번 근저당의 2019.04.19. 설정과 2019.06.27. 말소기준권리 표시의 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 현장 실사. 장기간 운영 중단된 공장의 구조·누수·전기·위생설비 상태와 재가동 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 기계 목록 대조. 소재불명 또는 수량 차이가 적시된 기계기구가 있으므로 감정목록과 현물을 대조해야 합니다.
- 폐수처리시설. 기호 24~26 및 잔존 부대시설의 상태와 활용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 정확한 위치와 경계가 목측 수준이므로 별도 지적측량 필요성을 비용에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 공장용 토지·휴업 공장 거래와 실제 처분 가능 가격을 따로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 토지·건물·기계기구가 실제로 어디까지 매각 대상인지 원본 목록과 현장에서 맞춰보세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 “무엇을 실제로 사는가”가 먼저
이 물건은 감정가 343,011,200원에서 5회 유찰돼 57,650,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 최근 거래시세 근거가 없어 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 공장은 장기간 가동이 중단됐고 일부 기계는 소재불명이며, 정확한 토지 경계에는 지적측량이 필요합니다. 여기에 등기 데이터상 을구 3번 근저당과 말소기준권리 표시 사이의 확인 포인트까지 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 우선순위는 “저가 낙찰”이 아니라 “권리 원본 확인 → 현물 확인 → 실제 처분가 검증” 순서입니다. 매각물건명세서와 배당자료 기준으로는 인수 0원이고 실질취득액은 57,650,000원이지만, 그 전제가 원본 확인에서도 동일한지 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
