대전지방법원 2025타경12526. 천안시 동남구 청당동 에이디빌 103동 401호로, 감정평가상 도시형 생활주택(단지형 연립주택)입니다. 2018년 신현경이 거래가 154,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 해 천안신용협동조합이 채권최고액 98,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 인정순의 45,000,000원 근저당과 권현의 15,000,000원 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 박재은의 전입일은 2021.12.01로 말소기준일인 2018.06.08보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 구조이므로 그 미상 금액을 낙찰자가 인수하는 형태는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.06.08 천안신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 인정순 근저당권과 권현 근저당권, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 권현이 신청했던 종전 임의경매개시결정은 2024년 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원

실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 3년 6개월 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위 자체는 추가 확인 대상이지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮다

에이디빌은 86세대, 사용승인일은 2015.03.13입니다. 제공된 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 99,166,666원이지만, 가격 판단은 오래된 표본이 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 104,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 93,000,000원입니다.

현재 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 64.6%입니다. 최신 거래 93,000,000원과 비교해도 약 25,800,000원 낮은 가격입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균보다 5.9% 높은 흐름으로 집계되어 있어, 현재 자료에서는 하락 추세보다는 최근 평균가격이 이전보다 높은 모습입니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

채권최고액 합계는 158,400,000원이고 현재 회차에서 채권자 예상 배당액은 65,590,400원, 미배당액은 92,809,600원입니다. 신청채권자의 청구액은 54,038,574원으로 현재 회차 예상 배당액 범위에서는 충족되는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형 생활주택(단지형 연립주택) 1세대로 이용 중이며, 방2·드레스룸·욕실2 구조로 평가됐습니다.
• 입지. 천안청당초등학교 북측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 및 단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 중로, 북동측으로 세로(가) 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,011㎡이며 평지의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 942,200원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 내부 상태는 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 에이디빌은 86세대이며 최근 유사면적 거래는 확인되지만, 아파트가 아닌 도시형 생활주택·연립주택이므로 개별 호수의 내부 상태와 실제 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 현황 재확인. 박재은의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 방2·드레스룸·욕실2라는 이용상태와 실제 내부 상태가 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 실거래 비교. 현재 실질취득 67,200,000원은 최근12개월 평균의 64.6%지만, 최신 거래 93,000,000원은 전용 53.22㎡·6층 거래입니다. 대상 호수의 58.68㎡·4층 조건과 상태 차이를 함께 보세요.
• 명도. 임차인 점유가 확인돼 있으므로 대항력 유무와 별개로 낙찰 후 인도·이사 협의 절차는 예상해야 합니다.
• 배당구조. 현재 회차에서는 신청채권자 청구가 충족되는 계산이지만 후순위 근저당권자까지 배당되지는 않습니다. 추가 유찰 시 신청채권자도 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래

이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고, 임차인도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 67,200,000원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 104,000,000원의 64.6%, 최신 거래 93,000,000원보다도 낮아졌습니다. 권리와 가격만 놓고 보면 긍정적인 조합입니다.

다만 이 물건은 아파트가 아니라 도시형 생활주택(단지형 연립주택)이고, 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 가격 할인폭을 그대로 수익으로 보지 말고 내부 수리 상태, 실제 점유·명도, 개별 호수의 환금성을 확인해야 합니다. 권리상 인수위험은 낮고 가격 메리트는 확인되지만, 현장 확인이 최종 판단을 좌우하는 물건입니다.