대전지방법원 2025타경12625. 천안시 서북구 성성동 우나아르떼근린생활시설 비205호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 채미라는 2021.05.28. 매매를 원인으로 2022.08.03. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 500,898,255원입니다. 같은 날 천안농업협동조합이 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 삼성카드 15,380,651원, 현대카드 22,299,656원, 하나카드 7,099,750원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025.11.05. 현대카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 312,900,000원으로 감정가 447,000,000원의 70%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 지하2층 비205호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성성5로 113 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 징크지붕 지하4층 / 지상4층 · 사용승인일 2022.04.05. |
| 소유자 | 채미라 · 거래가액 500,898,255원 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 312,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 23,586,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.03. 을구 1번 천안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 삼성카드·현대카드·하나카드 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원지혜 | 지2층 비205호 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
원지혜의 전입일은 2023.06.02.로 말소기준인 2022.08.03.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사내용 기준으로 대항력은 없으며, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 312,900,000원으로 감정가 447,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 500,898,255원이지만, 원인일은 2021.05.28.이고 현재 시세를 직접 보여주는 최근 비교거래는 아닙니다. 따라서 과거 거래가와 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 점수를 높이는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,180,600원 |
| 2. 근저당 · 천안농업협동조합 | 336,000,000원 | 307,719,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,380,651원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 22,299,656원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,099,750원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 380,780,057원, 예상 배당액은 307,719,400원, 미배당액은 73,060,657원입니다. 집행비용은 5,180,600원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성성호수공원 남측 인근에 위치하며 주위는 상가, 호수공원, 공동주택 등이 혼재된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 성성5로 등 인근 도로에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·화재탐지·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6~8m 정도의 포장도로와 접하며 관리상태는 양호합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,047,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고, 승강기에는 1층으로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐습니다.
- 건축물. 사용승인일은 2022.04.05.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 원지혜가 비205호를 점유하고 있으며 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 협의는 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 원본 대조하세요.
- 근린시설 임대수익 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 현재 임대차의 존속 여부와 실제 임대료 수취 상태를 확인해야 합니다.
- 층 표기 확인. 공부상 지하2층이지만 외부도로와 같은 층이고 승강기에는 1층으로 표시되어 있어 현장 동선·접근성·가시성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 312,900,000원이지만 최근 비교 실거래가 확인되지 않습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대료를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.03. 천안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 원지혜도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 한 번 유찰돼 312,900,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 현재 시세를 확인할 최근 비교거래가 없고 용도도 근린생활시설입니다. 권리는 합격권, 가격과 환금성은 현장·임대수익·비교거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
