대전지방법원 2024타경58010. 당진시 석문면 난지도리 177-37의 다가구주택입니다. 현재 소유자는 민정민이고, 등기 분석상 말소기준권리는 2016.06.15. 서천농업협동조합 근저당권 36,720,000원입니다. 그 뒤 설정된 평산대부주식회사 근저당권 30,000,000원과 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
문제는 가격의 절대수준보다 왜 감정가 670,131,480원에서 55,188,000원까지 내려왔는가입니다. 현재 최저가는 감정가의 8.24%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 게다가 재매각으로 매수신청보증금이 20%이며, 토지와 건물은 일괄매각입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58010 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 난지도리 177-37 |
| 물건종류 | 다가구주택 |
| 소유자 | 민정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 670,131,480원 / 55,188,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 3회 / 감정가의 8.24% |
| 청구금액 | 194,502,817원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% · 일괄매각 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.15. 을구 13번 서천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 36,720,000원입니다. 이후 2024.04.19. 설정된 평산대부주식회사 근저당권 30,000,000원과 2024년의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 우리은행·한국투자상호저축은행·수산업협동조합중앙회 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민태홍 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 민태홍의 전입일은 2023.06.22.로 말소기준권리 2016.06.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 8.24%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 55,188,000원으로 감정가 670,131,480원의 8.24%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
오히려 3회 유찰됐다는 사실과 재매각 조건, 일괄매각, 토지 일부의 도로 이용, 지하층 용도 차이를 함께 봐야 합니다. 현재 최저가에서 매수인 인수액이 0원이라 실질취득액도 55,188,000원이지만, 이 금액이 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,393,384원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 서천농업협동조합 | 36,720,000원 | 36,720,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 평산대부주식회사 | 30,000,000원 | 17,074,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 66,720,000원 중 53,794,616원이 배당되고 12,925,384원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 재매각·현황 리스크
- 재매각. 매수신청보증금은 20%입니다. 일반적인 보증금 수준으로 가정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 개별 부분만 분리해 판단하기 어렵습니다.
- 토지 일부 도로 이용. 목록 1은 지목이 ‘대’이지만 북측 일부가 펜션단지 내 도로로 이용 중입니다.
- 지하층 현황 차이. 목록 2의 지하 1층은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 임차인 확인. 민태홍은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
⑥ 토지·이용 상태 메모
| 토지면적 | 492.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 72,900원/㎡ |
| 지형 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 관련 구역 | 가축사육제한구역 포함 · 계획관리지역 포함 · 중점경관관리구역 포함 · 준보전산지 접함 · 소로3류 접함 |
이 사건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어려운 개별 다가구주택입니다. 토지 일부의 실제 도로 이용과 지하층 이용 상태도 함께 봐야 하므로, 감정가 할인율보다는 현황·사용가치·재매각 조건을 합쳐서 판단해야 하는 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 20% 보증금 확인. 재매각 사건이므로 매수신청보증금 20% 조건을 입찰 자금계획에 반영하세요.
- 임차인 서류 대조. 민태홍의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인하세요.
- 도로 이용 부분 확인. 492.0㎡ 토지 중 북측 일부가 펜션단지 내 도로로 이용되는 범위와 실제 사용 제약을 현장에서 확인하세요.
- 지하층 현황 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 창고 이용 사이의 차이가 매수 후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 55,188,000원을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 말고 개별 거래사례를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 민태홍도 2023.06.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 점만 놓고 보면 권리 인수 문제는 비교적 선명합니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 670,131,480원에서 55,188,000원까지 내려와 감정가의 8.24%가 됐다는 사실, 3회 유찰, 재매각 보증금 20%, 토지 일부 도로 이용, 지하층의 공부·현황 차이가 동시에 존재합니다. 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격 메리트와 현황 리스크는 별도 검증”입니다. 낮은 최저가 자체가 매수 근거가 되어서는 안 됩니다.