인천지방법원 2024타경508666. 인천 연수구 연수동 525-5, 함박로92번길 7의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용은 1층 근린생활시설·주차장, 2층 사무소·주택, 3·4층 주택, 지하는 근린생활시설로, 단일 주거용 부동산이 아니라 근린시설과 주거가 혼재한 건물입니다. 소유자는 박병희이며, 이번 강제경매는 강준수의 가압류가 본압류로 이행되면서 진행됐습니다.
권리의 기준점은 2007년 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 김숙자·안경희·강준수· 이무순 관련 가압류, 김현종 임차권등기, 강제경매개시결정과 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기순위보다 다수 점유자와 건축물 현황에서 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경508666 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 함박로92번길 7 · 연수동 525-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 및 주차장 · 2층 사무소 및 주택 · 3층·4층 주택 · 지하 근린생활시설 |
| 토지 | 대 259.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,518,000원/㎡ |
| 소유자 | 박병희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,134,840,560원 / 794,388,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 30,304,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당 이후가 기준
말소기준은 2007.07.20. 을구 4번 남인천농업협동조합 근저당권 322,400,000원입니다. 2004년 옹진농업협동조합 근저당권은 2007.07.25. 해지로 이미 말소됐고, 1997년 주식회사현대문화신문 전세권도 2003.06.17. 해지로 말소됐습니다.
현재 배당계산에 반영된 후순위 채권은 김숙자 35,000,000원, 안경희 152,920,000원, 강준수 23,000,000원, 선정당사자)이무순 310,000,000원 등입니다. 이들 권리는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 김현종의 2021.07.19. 임차권등기도 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유 현황 — 25명은 대항력 없음, 1명은 판정 유보
조사된 점유·임차인은 모두 26명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 확인 가능한 전입일이 있는 25명은 모두 2007.07.20. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 다만 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범순 | 1층 | 2021.05.18 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이무순 | 201호 | 2021.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이의한 | 201호 · 주거 | 2021.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.27 |
| 강동진 | 204호 | 2019.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.24 |
| 오동건 | 205호 · 주거 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.27 |
| 최부남 | 304호 · 주거 | 2019.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.07.28 |
| 서광란 | 305호 | 2019.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.24 |
| 이갑순 | 403호 | 2021.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박선희 | 405호 · 주거 | 2020.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.27 |
| 이준만 | 501호 · 주거 | 2020.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김봉선 | 1동 4층 405호 | 2020.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정성우 | 501호 · 주거 | 2020.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| TSOY ALEXANDR | 미상 | 2023.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| NGUYEN THU HANG | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| NOGAY OLGA ROBERTOVNA | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| CHEN DANIL ANDREEVICH | 미상 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| SAAKIAN ARMEN | 미상 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| SAAKIAN ARTUR | 미상 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| SHEGAILEV | 미상 | 2016.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| KIM YEFROSYNIIA | 미상 | 2020.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| KIM MYKYTA | 미상 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| KIM VLADISLAV | 미상 | 2020.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| KIM VITALII | 미상 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현종 | 건물2층 150.32㎡ 중 별지도면 표시 · 주거(임차권등기) | 2020.12.29 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2021.07.19 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조옥자 | 주거 | 2024.04.09 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.09 |
③ 예상배당표 (매각가 794,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,343,880원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 322,400,000원 | 322,400,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 김숙자 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 안경희 | 152,920,000원 | 152,920,000원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 강준수 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 선정당사자)이무순 | 310,000,000원 | 250,724,120원 |
| 7. 갑구 24번 가압류 · 강준수 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 843,320,000원 중 784,044,120원이 배당되고 59,275,880원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 배당부족이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 794,388,000원 | 784,044,120원 | 59,275,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 556,071,600원 | 548,110,884원 | 295,209,116원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 389,250,120원 | 383,000,618원 | 460,319,382원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰로 가격이 내려간다고 해서 현재 확인된 후순위 가압류 미배당액이 매수인에게 그대로 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 기사항전의 대항력 여부가 미상이고 세금·최우선변제도 별도 확인 대상이므로, “어느 가격에서도 인수 위험이 절대 없다”고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 위반건축물 — 이 사건의 큰 물건 리스크
감정평가의 이용상태 역시 1층 근린생활시설·주차장, 2층 사무소·주택, 3·4층 주택, 지하 근린생활시설로 파악돼 있습니다. 즉 공부상·현황상 여러 용도가 섞여 있고 실제 점유자도 많은 만큼, 입찰 전 각 층·호실의 현황과 위반 부분을 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가천대학교메디컬캠퍼스 북서측 인근이며, 주변에 각종 근린생활시설과 다가구주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인트 마감 등, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비와 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 면적 259.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 1,518,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(택지개발지구), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 추가 토지사항. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로·완충녹지에 접합니다.
- 환금성. 근린시설과 다수 주거호실이 혼재하고 위반건축물 사항과 다수 점유관계가 있어, 단순 주거물건보다 매수 후 관리·명도·활용 검토가 복잡합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전의 실제 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 항목을 확인하지 않은 채 인수 0원을 확정적으로 전제하면 안 됩니다.
- 26명 점유·임차 현황 대조. 동일 호실에 복수 이름이 나타나는 부분도 있어 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 호실별로 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 조립식판넬 창고 28.2㎡ 무단증축, 2·3·4층 무단대수선, 2층 무단용도변경 부분의 현존 여부와 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당과 잔여 위험을 좁힐 수 있습니다.
- 김현종 임차권 확인. 보증금 28,000,000원, 전입 2020.12.29., 확정일자 2020.12.28., 임차권등기 2021.07.19.로 말소기준보다 뒤라 대항력은 없지만 배당관계는 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 적정성 별도 검증. 현재 최저가는 794,388,000원으로 감정가의 70%이지만, 비교 실거래를 근거로 한 시세 우위 판단은 하지 않습니다. “1회 유찰 = 싸다”로 연결하지 마세요.
- 명도 비용 고려. 권리 인수 여부와 별개로 다수 점유자의 인도·퇴거 협의에는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장, 감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 현장 확인이 중요한 물건
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2007년 남인천농업협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 정리되고, 현재 회차 794,388,000원 기준 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 26명의 점유·임차 조사, 대항력 가능·미상 1명, 조립식판넬 창고 무단증축과 2·3·4층 무단대수선, 2층 무단용도변경, 그리고 세금 압류입니다.
감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되는 편이지만, 점유·건축물·세금 확인 난도가 높은 근린시설 + 토지로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 핵심은 최저가보다 먼저 “미상 점유자를 확정하고 위반건축물과 세금 상태를 어디까지 정리할 수 있는가”입니다.
