대전지방법원 2024타경60068. 당진시 원당동 파크빌아파트 101동 307호, 전용 84.727㎡ 아파트입니다. 소유자 정상호는 2021.08.25. 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 전 소유자 김미희가 임대차계약·전입·점유를 시작하고 확정일자도 받아 보증금 225,000,000원의 임차권을 갖게 된 구조입니다. 이후 2023.07.11. 오케이캐피탈주식회사 가압류 13,160,388원가 들어왔고, 이 가압류가 매각상 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
통상이라면 전입일이 말소기준보다 빠른 김미희의 보증금 미배당액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 배당표도 매각가 195,000,000원에서 집행비용 3,530,000원을 먼저 빼고 임차인에게 191,470,000원을 배당해 33,530,000원 부족으로 계산합니다. 하지만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 331, 101동 3층307호 (원당동,파크빌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.727㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정상호 (2021.08.25. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,776,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미희 | 주거용주택전부 · 임차권등기 | 225,000,000원 | 2021.08.25. | 2021.08.25. | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 확약 적용 |
실제 임차인은 김미희 1명입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.08.25.이고, 말소기준인 2023.07.11. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고 배당 부족분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차인의 임차보증금반환채권을 양수했고, 해당 임차권에 대해 대항력 및 잔존 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
파크빌1차 동일 면적 84.73㎡의 실거래는 총 12건이며, 최근 12개월 표본은 11건입니다. 전체 12건 평균은 201,750,000원, 최근 12개월 평균은 202,454,545원입니다. 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.3%로 평균보다 낮습니다. 하지만 최신 거래는 2026.09.의 170,000,000원으로, 현 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균값만 보고 현 가격을 ‘싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.73㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 9 | 186,000,000원 |
| 2025.12 | 84.73㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.73㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.73㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 84.73㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 84.73㎡ | 9 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 202,454,545원 |
최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 4.4% 높은 것으로 집계됐습니다. 다만 거래가 범위가 165,000,000원~230,000,000원으로 넓고, 같은 3층 거래도 2026.06.에 182,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 195,000,000원은 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래 170,000,000원과 같은 3층 거래 182,000,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 김미희 보증금 | 225,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 13,160,388원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 236,776,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차인 보증금의 미배당액은 33,530,000원입니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 원시 배당규칙상 8회 유찰 시 71,984,000원, 9회 유찰 시 102,747,200원의 인수액이 계산되지만, 동일 확약이 적용되는 한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 307호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북동측으로 약 25m 내외, 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,311,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 파크빌1차는 440세대, 2005.07.27. 준공 단지입니다. 실거래는 확인되지만 165,000,000원~230,000,000원으로 가격 편차가 크고, 경매 평균 유찰 횟수 7.0회·매각률 0.0%라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의에 달려 있으므로 매각물건명세서와 확약서 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 배당 산식상 현재 부족액 33,530,000원이지만 확약 적용으로 실질 인수는 0원입니다. 숫자만 보고 인수형 사건으로 판단하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최근 12개월 평균은 202,454,545원이지만 최신 거래는 170,000,000원, 같은 3층 거래는 182,000,000원입니다. 현 최저가 195,000,000원에 평균값만 적용해 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 7회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰도 7.0회입니다. 시장의 응찰 강도가 약했던 이력을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 관계인 구조 점검. 임차인 김미희가 과거 소유자이고 소유권 이전일과 임대차 시작일이 2021.08.25.로 같습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 표기가 있으므로 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 보증금 225,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 대항력 임차권이지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별개입니다. 195,000,000원은 최근 12개월 평균 202,454,545원보다 낮지만, 최신 거래 170,000,000원과 같은 3층 거래 182,000,000원보다는 높습니다. 여기에 현재 7회 유찰, 단지 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 가격·환금성은 보수적으로 접근할 사건입니다.
