🏷️ 49% 📉 2회 유찰 👤 실제 점유자 1명 ⚠️ 보증금 미상
대전지방법원 2024타경60297. 서산테크노벨리 일반산업단지 안에 위치한 물건으로, 감정평가상 건물은 공장 및 창고, 일부는 사무실로 이용 중입니다. 2015.12.04 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 720,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 한더진텐이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시해야 하고, 보증금 미상인 상태에서는 실제 인수 가능 금액도 확정할 수 없습니다. 아래 배당표의 인수 0원은 제공된 배당 가정일 뿐, 점유자의 대항력 여부가 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60297 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 왕정리 681-1 · 충청남도 서산시 성연면 성연4로 69 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 창고 · 사무실 |
| 소유자 | 주식회사티앤씨코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,189,502,800원 / 1,072,856,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오지용 / 76,104,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 기계기구(크레인) 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.12.04 중소기업은행
말소기준권리는 2015.12.04 중소기업은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 2022.03.25 중소기업은행 근저당권 720,000,000원, 2024.05.14 단경희 근저당권 143,033,488원, 오지용·석예림·박희수의 가압류, 국민건강보험공단·국·구로구의 압류와 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한더진텐 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자, 배당요구 여부와 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당에서 임차인에게 얼마가 배정될지, 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을지 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 1,072,856,000원으로, 제공된 회차 시나리오상 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,072,856,000원 | 1,059,727,440원 | 990,718,142원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 750,999,200원 | 741,089,208원 | 1,309,356,374원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 525,699,439원 | 518,042,445원 | 1,532,403,137원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,072,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,128,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 339,727,440원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 단경희 | 143,033,488원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 오지용 | 63,781,868원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 석예림 | 118,611,895원 | 0원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 오지용 | 미상 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 한티진앤주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 22번 가압류 · 박희수 | 138,914,151원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 76,104,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,050,445,582원 중 채권자 예상배당액은 1,059,727,440원, 미배당액은 990,718,142원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 점유자 보증금과 대항력도 미상이므로 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산테크노벨리 일반산업단지 내에 위치하며 주변은 동유형 공업용 및 공업나지가 혼재합니다.
- 이용상태. 공장 및 창고로 이용 중이며, 별도 건물은 1층·2층 모두 사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 건물이며 사용승인일은 2015.11.24입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업시설구역이며 중로1류에 접합니다.
- 설비. 보통의 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 한더진텐의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 공장·창고·토지의 실제 거래사례와 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 크레인 제외. 제시외 기계기구인 크레인은 매각에서 제외된다고 명시돼 있으므로 사용·소유관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각 조건과 건물·토지의 실제 매각 대상 범위를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실질 인수
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 분명합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 한더진텐의 점유권원입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 이 상태에서는 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 2,189,502,800원에서 최저매각가 1,072,856,000원까지 내려와 현재 회차가 49%인 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 시장가보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 점유자의 보증금·대항력, 공장·창고·토지의 실제 거래가치, 매각에서 제외되는 크레인 범위를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
