대전지방법원 2024타경60419. 당진시 대덕동 한성필하우스 106동 404호, 전용 76.0261㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저가 할인율을 보고 접근하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 소유자 이현진은 2021년 8월 28일 매매를 원인으로 2021년 10월 22일 소유권을 이전받았고 거래가액은 258,000,000원입니다. 같은 시기 임차인 전윤호가 전유부분 전부를 임차해 2021년 10월 22일 점유를 시작했고, 2021년 10월 25일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 9월 29일입니다.
등기부상 을구 1번 주택임차권은 보증금 245,000,000원이며, 경매개시결정은 2024년 11월 7일입니다. 따라서 임차인의 전입과 점유가 경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 사건이므로, 전윤호의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금 두 건으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 남부로 200, 106동 4층404호 (대덕동,한성필하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.0261㎡ · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2 · 20층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이현진 (2021.08.28. 매매, 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 26,471,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,736,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 기준점은 2024.11.07. 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 전윤호는 그보다 앞선 2021.10.22.부터 점유하고 2021.10.25. 주민등록을 마쳤으며, 2021.09.29. 확정일자도 갖추었습니다. 이후 2023.10.26. 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서가 매수인 인수를 직접 명시하고 있으므로 배당으로 부족한 보증금은 낙찰자 부담입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전윤호 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2021.10.22 전입 2021.10.25 | 2021.09.29 배당요구 2023.10.26 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 2.45억’으로 비교해야 한다
한성필하우스 전용 76.03㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 236,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 235,000,000원입니다. 거래 범위는 230,000,000원부터 249,000,000원까지입니다. 이 사건은 최저가 자체가 최근 평균의 11.2%에 불과하지만, 대항력 보증금을 반영한 실질취득 부담은 약 245,000,000원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높은 수준이므로 ‘6회 유찰이라 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 76.03㎡ | 13 | 238,500,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 76.03㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 76.03㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 12 | 234,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 236,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 876,478원 |
| 1. 임차인 전윤호 보증금 | 245,000,000원 | 25,594,522원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,736,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 25,594,522원만 배당되고 219,405,478원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 252,736,320원은 신청채권자 청구금액 기준이며, 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 사건이므로 임차보증금과 별개의 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 대덕동 당진시청 남서측 근거리, 대덕초등학교 북측 인근, 당진교육지원청 동측 인근. 주변은 아파트 단지·근린생활시설·주택·임야 등이 산재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측으로 지방도 615호선이 통과합니다. 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 아파트이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·보조간선도로·중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,088,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 한성필하우스는 710세대, 2016년 준공 단지이며 전용 76.03㎡ 최근 12건은 230,000,000원~249,000,000원 범위에서 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시를 제거할 것. 입찰 판단의 기준은 26,471,000원이 아니라 미배당 보증금 인수를 포함한 약 245,000,000원의 실질취득 부담입니다.
- 배당액 변동을 재확인할 것. 현재 배당표에서는 보증금 245,000,000원 중 25,594,522원 배당, 219,405,478원 인수로 계산돼 있습니다. 실제 배당절차 결과는 원본과 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 관계를 확인할 것. 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계했다고 명시돼 있습니다. 이를 임차보증금과 별도의 임차채권으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 오해하지 말 것. 7회 유찰 시 인수액 227,203,835원, 8회 유찰 시 232,662,684원으로 오히려 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 배당결과를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,647만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 숫자 하나만 보면 감정가 225,000,000원이 6회 유찰돼 26,471,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 전윤호의 보증금은 245,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 219,405,478원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 실질취득 부담은 약 245,000,000원 수준에서 벗어나지 않습니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균 236,333,333원, 최신 거래 235,000,000원과 비교하면 이 실질 부담은 오히려 높은 편입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. “낙찰가는 싸지만 취득은 싸지 않다.” 6회 유찰이라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없고, 대항력 보증금 인수까지 반영한 실질취득가격을 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형 경매입니다.
