전주지방법원 2025타경281. 정읍시 소성면 용정리 소재 토지와 창고·제조업소가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 창고시설인 저온창고·냉동창고·전실과 제조업소로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물들로 구성되어 있습니다. 감정가 899,587,850원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 215,991,000원입니다.
등기 흐름만 보면 현재 소유자는 농업회사법인주식회사한우리이고, 말소기준은 2022.06.29 설정된 농협은행 근저당권 264,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 추가 근저당과 신용보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경281 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 145-1 |
| 등기 건물 | 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 178-1 제1호 · 보애길 138-29 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온창고·냉동창고·전실 등) · 제조업소 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사한우리 |
| 감정가 / 최저가 | 899,587,850원 / 215,991,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 324,954,199원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2022.06.29 농협은행 근저당권 264,000,000원입니다. 2022.09.19 농협은행의 추가 근저당권 120,000,000원과 2025년 설정된 4건의 가압류, 2025.07.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 근저당·가압류·경매개시결정 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 이 물건의 핵심 리스크
확인되는 점유·임차 관련자는 손경배, 정두창, 더조은농업회사법인, 한병옥입니다. 이 가운데 손경배·정두창·한병옥은 전입일이 말소기준일인 2022.06.29보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유·임차 관련자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손경배 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정두창 | 미상 | 2011.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 더조은농업회사법인 | 6호, 7호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한병옥 | 4호, 5호 일부, 8호, 9호 일부 | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 회차 배당 — 선순위 근저당도 전액 회수 못 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,823,874원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 212,167,126원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,348,836원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 85,587,450원 | 0원 |
| 7. 갑구 22번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,785,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 215,991,000원을 가정한 배당입니다. 총 채권액 1,486,721,562원 중 채권자 배당액은 212,167,126원, 미배당은 1,274,554,436원입니다. 점유자의 보증금·배당관계가 확정될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 76% 할인만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 약 24% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 곧바로 검증할 수 있는 유형이 아니라, 창고·제조업소와 토지가 결합된 기타 + 토지 물건입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 농지·매각조건 — 보증금 몰수 조건 반드시 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 목록1. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 목록6. 농지취득자격증명이 불필요하며, 전용허가일 2022.04.19가 기재되어 있습니다.
- 토지. 용도지역은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 농업진흥구역·농림지역에 접합니다.
- 공부와 현황. 기호 6 토지는 지목이 전으로 기재되어 있으나 현황은 공장용지입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정읍시 소성면 용정리 기정마을 북서측 인근으로, 전·답 등 농경지와 자연취락, 소규모 공장·창고가 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 정읍시 소재지까지 차량으로 약 15분 거리이며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 3-가는 창고시설인 저온창고·냉동창고·전실 등, 5-나·7-다·9-라는 제조업소로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물들로, 에폭시 바닥·판넬 벽체·샷시창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 기본 전기설비와 유니트쿨러·콘덴싱유니트·방열문·에어커트, 위생·급배수 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 특성. 지목 전, 토지면적 289.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 4건 실체 확인. 손경배·정두창·더조은농업회사법인·한병옥의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 가능성 검토. 정두창 2011.11.18, 한병옥 2019.12.02, 손경배 2020.01.31 전입은 2022.06.29 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 미상이므로 인수액 확정 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공장·창고 설비. 냉동·저온창고 및 제조업소 설비의 실제 작동상태와 경제적 가치는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 6 토지는 공부상 전이나 현황 공장용지이므로 관련 인허가와 이용상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건은 감정가 899,587,850원에서 4회 유찰돼 최저가가 215,991,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 표시됩니다. 하지만 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 있고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다.
여기에 목록1의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건, 창고·제조업소 중심의 특수 용도, 4회 유찰이라는 시장 신호까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 점유·농지 리스크는 확인 전까지 열려 있다”입니다. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다는, 점유 4건과 농지취득자격증명부터 해소한 뒤 판단해야 합니다.
