308,559,000원
전주지방법원 2025타경281. 정읍시 소성면 용정리 일대의 토지와 창고시설·제조업소를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 저온·냉동창고와 전실 등의 창고시설, 제조업소로 이용 중이며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사한우리이고, 2019.07.15. 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2022.06.29. 농협은행주식회사 근저당권 264,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 농협은행 근저당권 120,000,000원과 신용보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계와 농지취득자격증명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경281 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 145-1 |
| 건물 등기 | 전북특별자치도 정읍시 소성면 용정리 178-1 제1호 · 도로명주소 보애길 138-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온창고·냉동창고·전실 등) · 제조업소 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사한우리 (2019.07.15. 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 899,587,850원 / 308,559,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 324,954,199원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 정보 | 지목 전 · 289㎡ · 평지·사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 10,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유위험은 별도
말소기준권리는 2022.06.29. 접수된 농협은행주식회사 근저당권 264,000,000원입니다. 그 이후의 근저당권 120,000,000원과 가압류 4건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 소유자 명의 당시의 가압류·압류·경매·근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인 대상 4건
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 확인해야 할 점유·임차관계는 4건입니다. 손경배·정두창·한병옥은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 더조은농업회사법인은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손경배 | 미상 | 2020.01.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정두창 | 미상 | 2011.11.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 더조은농업회사법인 | 6호, 7호 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 한병옥 | 4호, 5호 일부, 8호, 9호 일부 | 2019.12.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
감정가 899,587,850원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 308,559,000원, 감정가의 34%입니다. 하지만 동일 유형 창고·제조시설 및 토지의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
현재 회차에서 채권 총액은 1,486,721,562원이고, 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 303,439,174원입니다. 미배당은 1,183,282,388원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 4회 유찰 시 미배당은 1,274,554,140원, 5회 유찰 시 1,338,444,367원으로 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,119,826원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 39,439,174원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,348,836원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 85,587,450원 | 0원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,785,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,486,721,562원 중 303,439,174원이 배당되고 1,183,282,388원이 미배당되는 시나리오입니다. 신청채권 324,954,199원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 소성면 용정리 기정마을 북서측 인근으로, 전·답 등의 농경지와 자연취락, 소규모 공장·창고가 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 정읍시 소재지까지 차량으로 약 15분 소요됩니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 창고시설은 저온창고·냉동창고·전실 등으로, 나머지 건물은 제조업소로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 판넬, 바닥은 콘크리트 위 에폭시 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본 전기설비와 유니트쿨러·콘덴싱유니트·방열문·에어커트, 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지규제. 생산관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 농업진흥구역·농림지역에 접합니다.
- 공부상 차이. 목록6 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 공장용지입니다.
- 환금성. 농촌지역의 창고·제조시설과 토지가 일괄매각되는 구조로, 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 목록6은 농지취득자격증명이 불필요하고 전용허가일은 2022.04.19.입니다.
- 점유자별 임대차 원본 확인. 손경배·정두창·더조은농업회사법인·한병옥의 계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 또는 전입관계, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 재계산. 명세서상 인수권리 없음만 믿지 말고, 선행 전입자의 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 목록과 현황, 경계, 사용 주체를 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록6의 공부상 지목 전과 현황 공장용지 차이가 이용·인허가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 냉동·저온창고 설비와 제조시설의 가동 여부, 유지보수 비용, 철거 또는 재사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%만으로 저가 판단을 하지 말고, 인근 창고·공장·토지의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 위험이 먼저다”
이 사건은 감정가 899,587,850원에서 3회 유찰돼 308,559,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 정두창·한병옥·손경배의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 더조은농업회사법인을 포함한 4건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
여기에 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 일괄매각·제시외 건물, 공부와 현황의 차이, 특수시설의 제한된 환금성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 소멸하지만 실질 인수와 이용 리스크가 미확정된 고난도 물건입니다. 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 점유자 보증금과 농취증 발급 가능성 확인이 먼저입니다.
