대전지방법원 2024타경61900. 등기상 소유자는 신동승이며, 본건은 이안큐브오피스텔 제11층 에이-1106호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.05.22. 접수된 주식회사흥국저축은행의 가압류입니다. 이후 경북신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 사라진다”로 끝나지 않습니다. 임차인 공태훈은 2022.06.09. 주민등록, 2022.07.06. 점유 개시, 2022.06.30. 확정일자를 갖고 있어 말소기준일 2024.05.22.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시되어 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 11층 에이-1106호 (이안큐브오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건 내 제11층 제에이-1106호 |
| 소유자 | 신동승 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 14,706,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
말소기준은 2024.05.22. 주식회사흥국저축은행 가압류입니다. 등기상 그 뒤에 올라온 2024.09.05. 주택임차권등기는 형식적으로 말소기준 이후 권리지만, 임차인의 주민등록일자와 점유·확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액 인수가 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공태훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.09 / 2022.06.30 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 125,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 가격 비교의 기준은 단순 최저가 14,706,000원이 아니라 현 회차 기준 실질취득 부담 90,664,708원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,708원 |
| 1. 임차인 공태훈 보증금 | 90,000,000원 | 14,041,292원 |
| 2. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 22,456,252원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 공태훈 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당 기준 임차인 보증금 미배당액은 75,958,708원이며, 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 서측 인근이며, 공장·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·남측 약 25m, 북측·동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 입찰가 14,706,000원 외에 임차보증금 미배당 75,958,708원을 더해 실질 부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 검증. 공태훈은 대항력·우선변제권이 인정되는 자료가 있으나 경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약과 자금 흐름을 직접 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인 인수액이 달라지므로 최종 배당관계와 명세서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·세금·대출 취급 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,470만원 낙찰”이 아니라 “약 9,066만원 부담”
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 매우 싸 보인다는 점입니다. 감정가 125,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 14,706,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 공태훈의 보증금 90,000,000원이 배당으로 전액 해소되지 않습니다. 현 회차에서 매수인이 인수할 예상 잔액은 75,958,708원이고, 낙찰가까지 합치면 실질 부담은 90,664,708원입니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 7회 유찰 시 실질 부담은 90,585,296원, 8회 유찰 시 90,529,707원으로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 비교 시세가 없는 만큼, 판단 기준은 반드시 실질취득 부담과 임차권의 실제성 검증이 되어야 합니다.
