인천지방법원 2024타경564932. 인천 미추홀구 학익동 신동아아파트 28동 6층 601호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층입니다. 현재 소유자는 김성영이고, 2022.08.23. 매매를 원인으로 2022.09.19. 소유권이전이 접수됐으며 거래가액은 353,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준보다 앞선 현재 존속 권리는 없고, 말소기준 이후 설정된 주식회사엑시트대부의 근저당과 전세권도 매각으로 소멸합니다. 최저매각가는 감정가 359,000,000원에서 두 차례 유찰되어 175,910,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 323,000,000원의 54.5% 수준이고, 최신 실거래는 2026.06. 330,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 3.0% 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564932 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익소로61번길 135, 28동 6층601호 (학익동,신동아아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 112.17㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김성영 · 2022.08.23. 매매 · 거래가액 353,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 310,081,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 | 신동아5 · 594세대 · 1993.06.22. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.27. 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 110,000,000원입니다. 그 뒤 2024.03.27. 주식회사엑시트대부가 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했고 같은 날 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.10.18. 접수된 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 54.5%
동일 단지 신동아5의 동일 면적 112.17㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 317,583,333원이지만 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 323,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 330,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 3.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 112.17㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 112.17㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2026.03 | 112.17㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 112.17㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 112.17㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 112.17㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2025.03 | 112.17㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 112.17㎡ | 8 | 313,000,000원 |
| 2025.02 | 112.17㎡ | 8 | 313,000,000원 |
| 2024.11 | 112.17㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2024.10 | 112.17㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.07 | 112.17㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 112.17㎡ | 5건 | 323,000,000원 |
| 전체 평균 | 112.17㎡ | 12건 | 317,583,333원 |
현재 최저가 175,910,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%, 전체 실거래 평균의 55.4%입니다. 감정가 359,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 최근 거래 추세가 3.0% 상승이고 최신 거래가 330,000,000원이라는 점까지 보면, 현재 회차는 실거래 시세와의 가격 차이가 크게 벌어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엑시트대부 | 390,000,000원 | 62,647,260원 |
| 3. 전세권 · 주식회사엑시트대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 505,000,000원 중 예상 배당액은 172,647,260원, 미배당액은 332,352,740원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 175,910,000원 | 172,647,260원 | 332,352,740원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 123,136,999원 | 120,613,081원 | 384,386,919원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 86,195,899원 | 84,244,373원 | 420,755,627원 |
현재 회차에서도 경매 신청채권자의 청구액 310,081,961원은 전액 충족되지 않으며, 시나리오상 현재 회차 배당액은 62,647,260원입니다. 3회 유찰 시에는 10,613,081원, 4회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익여자고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측 미추홀대로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층이며 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 1,873,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 신동아5는 594세대이며 1993.06.22. 사용승인됐습니다. 동일 면적 12건 실거래는 305,000,000원부터 330,000,000원 사이입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 대지권 목적 토지 표시는 토지대장과 일부 상이하다는 별도 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 175,910,000원은 최근12개월 평균 323,000,000원의 54.5%이고 최신 거래는 330,000,000원입니다.
- 말소기준 확인. 2023.07.27. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 엑시트대부 근저당·전세권·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 대지권 표시. 감정평가 참고사항에 기재된 학익동 653-1·635-1·651-1 토지 표시와 면적 차이를 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 미배당액은 332,352,740원이며, 이는 매수인 인수액 0원과 구분해서 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 이미 크게 내려왔다”
이 물건은 2023.07.27. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후의 엑시트대부 근저당 390,000,000원, 전세권 5,000,000원, 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 감정가 359,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 175,910,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 323,000,000원의 54.5%입니다. 최신 거래도 330,000,000원이고 최근 거래 추세는 3.0% 상승입니다.
따라서 데이터상 가장 큰 장점은 후순위 권리 소멸과 낮아진 가격입니다. 반면 감정평가에 임대관계가 미상으로 기재된 점과 대지권 목적 토지의 표시가 토지대장과 일부 다르다는 참고사항은 반드시 확인해야 합니다. 권리구조와 가격은 긍정적이지만, 점유와 대지권 표시 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
