인천지방법원 2025타경1368. 인천 남동구 논현동 리더스프라자 1층 120호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가상 관련 공부의 용도는 제과점, 실제 현황은 일반음식점의 주방·복층형 공간으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현황조사에서는 인접한 118호와 119호를 임차해 영업 중인 북한음식점 ‘호월일가’의 주방으로 쓰이는 것으로 탐문됐습니다.
소유자는 박은실이고, 2014.05.26. 소유권이전과 동시에 전북은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 408,000,000원으로 감정가보다 크고, 신청채권자의 청구액은 339,528,537원입니다. 1회 유찰된 현재 최저가는 249,200,000원으로 내려와 있지만, 현재 시세 자료가 없어 이 가격을 두고 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1368 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 637-1 리더스프라자 1층 120호 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정평가 이용상태 | 공부상 제과점 · 현황 일반음식점(주방, 복층형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 / 지상6층 · 제1층 제120호 · 사용승인 2010.11.22. |
| 소유자 | 박은실 · 2014.05.26. 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 249,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 339,528,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2014.05.26. 접수된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.26. 국가의 압류, 2025.03.24. 용인시 압류, 2025.07.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2010년과 2012년에 설정됐던 신탁 및 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은옥 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.19. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전주경 | 120호 · 주거 | 2019.11.22. | 18,000,000원 | 1,450,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전주경의 전입신고일은 2019.11.22.로 말소기준권리인 2014.05.26. 전북은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 최은옥은 배당요구를 2025.09.19. 했지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 시세 판단은 유보
감정가는 356,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 249,200,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 실거래 추세가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,288,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 408,000,000원 | 244,911,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산정상 전북은행 채권최고액 408,000,000원 중 244,911,200원이 배당되고, 미배당은 163,088,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고, 최은옥의 보증금과 대항력도 미상이라 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 전북은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 249,200,000원 | 244,911,200원 | 163,088,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 236,802,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 288,401,513원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 339,528,537원으로, 현재 회차에서도 예상 배당액 244,911,200원이 이를 충족하지 못합니다. 유찰이 더 진행되면 채권자의 미회수 금액은 더 커집니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
⑥ 현황·입지 — 역세권은 장점, 사용관계는 반드시 확인
- 현황 이용. 관련 공부상 제과점이나 실제로는 일반음식점의 주방·복층형 공간으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 영업 관계. 인접 118호·119호를 임차해 운영 중인 북한음식점 ‘호월일가’의 주방으로 이용되는 것으로 탐문됐으나 구체적인 임대차관계는 확인이 어렵습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 약 200m 이내에 수인분당선 호구포역이 있으며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 주위환경. 세계로국제고등학교 서측 인근으로 아파트단지, 공장, 상업시설 및 각종 근린·편의시설이 혼재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(논현2지구)이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 왕복4차로, 북동측·북서측 각각 왕복2차로, 남서측 보행자도로와 접합니다.
- 공시지가. 3,280,000원/㎡이며 토지면적은 2,534.8㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최은옥 임차관계. 전입신고일·보증금·점유 개시일을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 전주경 임차관계. 보증금 18,000,000원, 월차임 1,450,000원이며 전입일 2019.11.22.로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 120호 실제 점유. 인접 118호·119호의 ‘호월일가’ 주방으로 쓰이는 것으로 탐문됐으므로 실제 인도 대상과 영업시설 소유관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 도시형생활주택이라는 사건상 표기와 공부상 제과점·현황 일반음식점 주방 사이 차이를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 할인율만 보고 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유가 단순하지 않다”
이 물건의 말소기준은 2014년 전북은행 근저당으로 명확하고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 권리구조는 어렵지 않습니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 최은옥의 미상 임차관계와 120호의 실제 사용관계가 핵심입니다.
전주경은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 최은옥은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 게다가 현황상 이 호실이 인접 식당의 주방으로 쓰이고 있어 명도와 시설 인도 문제도 별도로 확인해야 합니다. 현재 최저가 249,200,000원은 감정가의 70%지만 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 유보하는 것이 맞습니다. 결론은 등기권리는 비교적 명확하지만, 임차·점유 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
