인천지방법원 2025타경1671. 미추홀구 용현동 대림맨션 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 심영준이며, 2006.01.17 국민은행이 채권최고액 29,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2020년·2022년에 압류 3건이 붙었고 2025.09.29 국민은행이 임의경매를 개시했지만, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 심영애 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.08.07로 말소기준일 2006.01.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 예상배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로, 이 부분은 배당금액의 변동요인으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1671 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-420 3층302호 · 매소홀로53번길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교면적 39.42㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 1997.08.26 |
| 소유자 | 심영준 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 2,351,900원 |
| 말소기준권리 | 2006.01.17 국민은행 근저당권 · 채권최고액 29,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2006.01.17 국민은행 근저당권입니다. 소유자 심영준은 같은 날 소유권이전을 마쳤고, 이후 국·국민건강보험공단의 압류 3건과 2025.09.29 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심영애 | 2023.08.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 시세 이상
대림맨션은 15세대 규모이고, 비교면적은 39.42㎡입니다. 확인된 실거래는 총 7건이며 전체 평균은 67,828,571원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 62,833,333원, 최신 거래 48,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -12.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 37.98㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2025.06 | 37.98㎡ | 2 | 48,500,000원 |
| 2024.12 | 37.98㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2024.06 | 37.98㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2022.07 | 39.42㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2021.10 | 39.42㎡ | 4 | 79,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 62,833,333원 |
현재 최저가는 65,800,000원으로, 최근 12개월 평균의 104.7%입니다. 즉 1회 유찰됐어도 최근 시세 평균보다 높은 수준입니다. 최신 거래가도 48,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더욱이 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -12.2%로 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 29,700,000원 | 29,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,515,600원 |
현재 최저가 65,800,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액은 전액 배당되는 것으로 추정되고, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 65,800,000원 | 29,700,000원 | 34,515,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 29,700,000원 | 15,130,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 29,700,000원 | 1,561,643원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬 사거리 동측 인근으로, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 1997.08.26입니다. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지면적은 355.0㎡, 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 확인된 실거래 7건은 48,000,000원부터 92,000,000원까지 분포하며, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -12.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 67,828,571원보다 최근 12개월 평균 62,833,333원과 최신 거래 48,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -12.2%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 심영애는 전입일이 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 배당 및 점유관계 확인이 필요합니다.
- 압류 3건 확인. 당해세가 포함되면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 실제 체납내역과 교부청구를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2006년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 3건과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 심영애도 2023년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 65,800,000원을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 62,833,333원보다 높은 104.7%이고, 최신 거래는 48,000,000원, 최근 추세도 -12.2%입니다. 1회 유찰됐지만 최근 시장 기준으로는 아직 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다. 권리의 안전성과 가격의 매력은 별개인 물건입니다.
