서울중앙지방법원 2025타경102043. 강남구 대치동 대치클래시아 10층 1003호입니다. 법원 물건 용도는 창고로 기재되어 있지만, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔(방1·화장실1)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 12층 건물이고, 본건은 10층에 위치하며 사용승인일은 2015.12.10.입니다.
권리관계의 기준점은 2021.04.07. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 459,600,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당 223,200,000원은 2017.05.15. 해지됐고, 국민은행 근저당 271,200,000원은 2021.04.07. 해지됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 이 두 근저당을 낙찰자가 인수하는 구조로 볼 수 없습니다.
이지연은 2022.06.30. 점유를 시작하고 2022.07.01. 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.05.02. 보증금 150,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 622-1 대치클래시아 10층 1003호 도로명주소: 서울특별시 강남구 남부순환로 2927 |
| 물건종류 / 이용상태 | 법원 용도 창고 · 감정평가상 오피스텔(방1·화장실1) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층 · 사용승인 2015.12.10. |
| 소유자 | 최정아 (2017.05.02. 매매, 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 538,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지연 / 159,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.05.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.04.07. 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권, 전북은행·김호천·제이비우리캐피탈·영등포농업협동조합의 가압류, 용인세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 회생 관련 재산보전처분도 각각 회생절차개시결정 기각과 회생절차폐지에 따라 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이지연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.06.30. 전입 2022.07.01. 확정 2022.07.01. 임차권등기 2024.05.02. | 150,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 배당요구 있음 · 현재 예상배당 0원 |
전입일과 확정일자가 모두 말소기준일인 2021.04.07.보다 늦습니다. 따라서 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 매수인이 미배당 보증금을 인수하지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 신청채권자 이지연의 청구액 159,863,013원에 대한 예상배당은 0원으로 나타납니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 673,000,000원의 80%인 538,400,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
특히 법원 용도는 창고인데 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 매수 목적이 주거·임대·업무 중 무엇인지에 따라 적정가격과 환금성이 달라질 수 있으므로, 건축물대장상 용도와 전유부분의 실제 사용 가능 범위, 전입신고·사업자등록 가능 여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 538,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,784,000원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 271,200,000원 | 271,200,000원 |
| 3. 영등포농업협동조합 근저당 | 459,600,000원 | 36,216,000원 |
| 4. 전북은행 가압류 | 98,774,623원 | 0원 |
| 5. 김호천 가압류 | 35,000,000원 | 0원 |
| 6. 제이비우리캐피탈 가압류 | 57,286,944원 | 0원 |
| 7. 이지연 경매신청채권 | 159,863,013원 | 0원 |
| 8. 영등포농업협동조합 가압류 | 18,580,449원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션상 총 채권액은 1,323,505,029원, 총 배당액은 530,616,000원, 미배당액은 792,889,029원입니다. 채권자 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 별개이며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대치역(지하철 3호선) 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대치역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(방1·화장실1)로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 40m, 동측과 북측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 40,760,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대치역 인근이라는 입지는 강점이지만 법원 용도 ‘창고’와 실제 오피스텔 이용의 차이는 매수층과 금융·임대 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 용도 확인. 창고 표기의 원인과 오피스텔 사용의 적법성, 주거·업무 목적 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 최신 등기부 재발급. 2026.07.06. 발급 등기와 매각기일 당시 등기, 말소된 하나은행·국민은행 근저당의 상태를 대조하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 근저당이 배당 대상으로 표시된 이유를 채권계산서와 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 이지연의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 임차권등기명령 서류와 경매 신청 집행권원을 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 동일 건물·유사 면적의 최근 매매 및 임대 거래를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 용인세무서 압류와 공용부분 관리비 체납 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰 결론을 내리면 안 된다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.04.07. 영등포농업협동조합 근저당이고, 이지연의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 150,000,000원은 매수인에게 승계되지 않으며 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 법원 용도는 창고, 감정 이용상태는 오피스텔이고, 임차권자와 경매신청채권자가 동일합니다. 제시된 예상배당에는 이미 말소된 하나은행·국민은행 근저당까지 포함되어 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 최저가 538,400,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 용도·임대차·배당자료와 시세를 확인하기 전까지 입찰 판단은 보류입니다.