인천지방법원 2025타경507794. 주안동 경향프라자 2층 204호로, 공부상 용도는 판매시설(일반게임제공업의시설)이며 현재는 휴업상태입니다. 출입문에는 ‘피싱랜드’라는 간판이 붙어 있는 것으로 확인돼 있습니다. 현재 소유자는 임낙진이고, 2021.10.06. 매매를 원인으로 2022.04.08. 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기상 거래가액은 500,000,000원입니다.

현 소유권과 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 경매개시결정과 제이비우리캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2015.03.12. 갑구 42번 가등기입니다. 이 권리는 말소기준보다 선순위이며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있어, 권리 종류와 효력을 원본 서류에서 확인하기 전까지는 일반적인 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심

가등기권자는 임희진이며, 가등기 기록에는 거래가액 500,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이 금액을 곧바로 매수인이 추가로 지급해야 할 확정 인수액으로 계산하지는 않습니다. 현재 자료에서 확정되는 것은 가등기 자체가 말소기준보다 선순위이고 매각으로 소멸하지 않는다는 점입니다. 따라서 실질취득비용은 가등기 종류와 처리 결과가 확인될 때까지 산정 유보가 맞습니다.

2022.04.08. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 채권최고액 384,000,000원으로 이번 사건의 말소기준입니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정과 2025.05.07. 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 15,218,718원은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.04.21. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.03. 해제돼 이미 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 결론은 보류

현재 최저매각가는 222,600,000원으로 감정가 318,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 155,820,000원(49%), 그다음은 109,074,000원(34%)입니다.

다만 이 물건은 동일 호실 또는 유사 근린·판매시설의 최근 비교 실거래 가격이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 가등기의 권리효과가 아직 확정되지 않았기 때문에, 가격 할인보다 권리확인이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,600,000원 가정)

채권액 합계 399,218,718원 중 현재 회차 예상배당은 218,683,600원이고, 미배당은 180,535,118원입니다. 신청채권자의 청구액은 324,114,538원이며 현재 회차에서는 218,683,600원이 배당되는 시나리오로 전액 만족되지 않습니다. 배당표상 매수인 현금 인수액은 0원이지만, 갑구 42번 선순위 가등기의 권리효과는 이 금전 배당표와 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 남동측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 30미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 접합니다.
• 용도·현황. 공부상 판매시설(일반게임제공업의시설)이나 현재 휴업상태이고, 출입문에는 ‘피싱랜드’ 간판이 붙어 있습니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 공동 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지는 1,241.6㎡ 정방형 평지의 상업용 토지이고, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,554,000원/㎡입니다.
• 환금성. 아파트가 아니라 근린·판매시설이고 현재 휴업상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 영업 가능성과 유사 상가 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 42번 2015.03.12. 가등기의 정확한 종류, 매각 후 존속 여부와 처리 조건을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 가장 먼저 확인하세요.
• 현금 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당표상 현금 인수액은 0원이지만, 선순위 가등기는 금전 배당과 별개인 권리 리스크입니다.
• 임대·점유 확인. 임대관계는 미상이고 출입문에는 ‘피싱랜드’ 간판이 붙어 있으며 현재 휴업상태입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 판매시설(일반게임제공업의시설)입니다. 낙찰 후 예정한 사용 목적과 맞는지 건축물 현황 및 관련 이용 가능성을 확인하세요.
• 가격 비교. 최저가 222,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 주안역 인근 유사 근린·판매시설의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 대조한 뒤 상한가를 정하세요.
• 배당 부족. 현재 회차 금전채권 미배당은 180,535,118원이며, 2회 유찰 시 246,380,198원, 3회 유찰 시 292,471,754원으로 확대됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 “2015년 가등기”가 먼저다

이 사건은 감정가 318,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 222,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 2015.03.12. 선순위 가등기입니다. 말소기준 근저당은 2022.04.08.이고, 이 가등기는 그보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있습니다.

또한 물건은 공부상 판매시설이고 현재 휴업상태이며 임대관계도 미상입니다. 최근 유사 실거래가 확인되지 않은 상황에서 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 후순위 권리는 정리되지만 선순위 가등기 확인이 끝나지 않았다. 가등기의 종류와 처리 결과가 확정되기 전까지는 실질취득가도, 적정 입찰가도 확정하지 않는 것이 맞습니다.