대전지방법원 2025타경547. 당진시 신평면 거산리 ‘당진대희지센트’ 103동 901호, 전용 84.9768㎡ 아파트입니다. 감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 76,930,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2011년 제천농업협동조합 근저당 130,000,000원이고, 그 뒤 설정된 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련 기록은 두 건입니다. 서상훈의 보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2015.10.13이 말소기준권리일 2011.08.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인의 실질취득액이 보증금에 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 76,930,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 201 당진대희지센트아파트 103동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9768㎡ · 방3·욕실2·주방 및 거실 · 지상14층 중 9층 |
| 소유자 | 홍성칠 (2022.04.01. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천농업협동조합 / 105,550,819원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 정보 | 당진대희지센트 · 129세대 · 2010.05.07. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 확인할 문서는 남는다
말소기준은 2011.08.24. 제천농업협동조합 근저당권입니다. 2010년에 설정됐던 우리은행과 서천서부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 최미옥 소유권이전청구권가등기, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 제천농협 경매개시결정과 세무서 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서상훈 | 전부 | 2015.10.13 | 미상 | 80,000,000원 | 2025.04.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현재 | 주거 | 2015.10.13 | 2015.09.23 | 미상 | 2025.04.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 기록의 전입일은 모두 2015.10.13으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 80,000,000원 또는 보증금 미상 기록이 존재하더라도 매수인에게 대항할 수 없고, 등기상 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 우선변제 여부가 확정되지 않은 부분은 배당표와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서·배당요구서와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 하락 추세지만 최저가는 최근 거래의 절반 수준
동일면적 전용 84.98㎡의 실거래는 2023년 12월부터 2026년 3월까지 12건입니다. 전체 12건 평균은 153,041,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 반영하기 위해 최근 12개월 5건 평균 148,100,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 11 | 154,500,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 84.98㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2024.03 | 84.98㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2024.03 | 84.98㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2024.02 | 84.98㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 84.98㎡ | 8 | 153,000,000원 |
최신 거래는 145,000,000원이고 최근 12개월 평균은 148,100,000원입니다. 감정가 157,000,000원은 두 기준보다 높지만, 두 차례 유찰된 실질취득액 76,930,000원은 최근 평균의 51.9%입니다. 최근 시세가 5.4% 하락한 점을 감안해도 실질취득액과 최근 거래 사이에는 상당한 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 2. 근저당 · 제천농업협동조합 | 130,000,000원 | 75,145,260원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 155,000,000원 중 75,145,260원이 배당되고, 미배당액은 79,854,740원입니다. 신청채권자 청구액 105,550,819원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정초등학교 서측 인근으로 농경지, 아파트단지, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 중 9층으로 방3·욕실2·주방 및 거실 구조이며, 급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측과 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 520,700원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.4% 낮습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 7번 소유권이전청구권가등기의 예약 내용과 권리 성격을 등기신청서·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권인 토지에 기재된 금지사항등기의 내용과 현재 효력을 토지등기부 원본으로 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국민건강보험공단과 세무서 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
- 임차 서류 확인. 서상훈의 보증금 80,000,000원과 배당요구, ‘현재’로 기재된 주거 점유 기록의 보증금·계약관계·우선변제 여부를 확인하세요.
- 명도 대상 확인. 현황조사서와 전입세대열람을 다시 대조해 실제 점유자와 인도 협의 대상을 특정하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.29의 진행 결과와 변경·연기·매각 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 조건부”
이 물건의 가장 큰 강점은 76,930,000원의 실질취득액입니다. 최근 12개월 실거래 평균 148,100,000원의 51.9%이고 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세가 5.4% 하락했다는 점을 반영해도 현재 최저가는 최근 시장가격과 충분한 차이가 있습니다.
권리 구조도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차 관련 기록 두 건에 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 특히 서상훈의 보증금 80,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로 실질취득액이 보증금에 고정되지 않습니다. 다만 후순위 가등기의 정확한 성격, 토지 별도등기, 세금 우선배당과 임차인의 우선변제 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 원본 권리 검증을 통과해야 최종 입찰 가능한 상위 B등급 물건입니다.
