대전지방법원 2025타경563. 태안읍 평천리 63-21 소재 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 기호(2)가 “창고 등”, 기호(6)가 “단독주택 등”이고 토지는 계획관리지역의 대지 558.3㎡입니다. 현재 소유자는 문상용이며, 2021.07.09. 설정된 소원새마을금고 근저당 240,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 충남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 더 확인할 부분은 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 가수미가 “목록 5 및 본건 전부”를 점유하는 것으로 나타나며 전입일은 2021.12.23.입니다. 말소기준일인 2021.07.09.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았지만, 이 전입 순서에 따르면 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 평천리 63-21 · 충청남도 태안군 태안읍 서해로 2068-86 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 등 · 단독주택 등 |
| 토지 | 대 558.3㎡ · 계획관리지역 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 문상용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 446,256,300원 / 153,066,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 소원새마을금고 / 279,828,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 가추 및 데크, 태양열 설비, 수목, 관정 포함 · 목록 1,4 지상 이동식 저온창고 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.11.22. 서산신용협동조합 근저당 117,000,000원이 먼저 설정됐지만 2021.07.12. 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.07.09. 소원새마을금고 근저당 240,000,000원입니다. 이후 2025.03.04. 충남신용보증재단 가압류 76,788,001원과 2025.03.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 가수미 | 목록 5 및 본건 전부 | 2021.12.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 가수미의 전입은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 이 사건에서 매수인이 그 보증금을 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않은 만큼 배당관계와 실제 명도 협의는 입찰 전 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 153,066,000원으로 감정가 446,256,300원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 물건은 창고 등과 단독주택 등이 결합되고 토지가 함께 매각되는 복합 물건입니다. 따라서 단순히 “감정가의 3분의 1 수준”이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 사건에서 매수인의 인수금액은 0원이므로 실질취득 기준금액도 153,066,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,924원 |
| 2. 근저당 · 소원새마을금고 | 240,000,000원 | 150,123,076원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 76,788,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 316,788,001원 중 예상배당은 150,123,076원이며, 미배당은 166,664,925원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당은 채권최고액 기준으로 산정됐고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평천4구마을회관 남측 인근으로, 주변에는 전·답 등 농경지와 농가주택·아파트·공장이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 창고 등, 기호(6)는 단독주택 등으로 이용 중입니다. 기호(6)에는 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 558.3㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 94,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 매각 범위. 제시외 가추·데크·태양열 설비·수목·관정은 포함되지만 목록 1,4 지상 이동식 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 가수미가 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 사용범위·점유원인·명도 가능 시점을 확인하세요.
- 임대관계 대조. 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재하고, 현황조사·매각물건명세서에는 점유자가 확인됩니다. 원본 서류와 현장을 함께 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 시설. 제시외 가추·데크·태양열 설비·수목·관정은 포함되고 이동식 저온창고 일부는 제외됩니다. 현장에서 경계를 명확히 확인하세요.
- 토지·건물 실제 이용. 창고 등과 단독주택 등의 사용상태가 공부·현황과 일치하는지, 시설 상태와 수선비를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 153,066,000원은 인수 0원이라 실질취득액과 같지만, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당·세금 원본 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구·세금 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 점유자의 전입도 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 토지와 창고·단독주택 등이 결합된 복합 유형이고, 일부 이동식 저온창고가 매각에서 제외되며, 본건 전부를 점유하는 사람이 있습니다. 더구나 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 명확하지만, 34.3%라는 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수 없다”입니다. 응찰 전에는 현장 상태·점유·포함 및 제외 시설을 기준으로 실질 가치를 다시 계산하는 접근이 필요합니다.
